买工业用地上建的住宅有哪些风险性
1、工业用地上的住房，必须要转变土地性质才能上市交易。否则可能存在非法操作，因为土地性质一般很难发生变更。2、工业用地上的房子拿来当住宅使用，这种做法没有按实际用途进行操作，可能会有风险。3、在正常交易之前，这块土地必须先由工业用地转变为经营性用地。并且，土地变更必须先在规划用途上进行确定，然后需要重新进行招拍挂。4、变更土地性质后的房产，如果已经获得房产证，还是能够正常过户的。5、只是土地性质需在国土局转，变更之后土地性质仍保持I业用地性质。
1、商业用地：是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
2、工业用地：是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。
商业用地与工业用的区别，工业用地通过划拔方式取得，而商业用地采取拍卖、招标的方式取得。综合用地是指科研、写字楼、会展、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。
3、地价不同：一般情况下，工业用土地价格低于商业用地价格。
4、使用权年限不同：根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。
5、土地使用性质不同：国家规定不允许违反用土性质使用土地，即不允许在工业用地上从事商业活动。
6、区位不同：通常情况下，商业用地在市区内、工业在市郊或接近市郊。
工业用地上建的写字楼只有拿到预售证才可以销售。目前只有房地产和商业用地上的房子有预售证，工业用地是没有预售证的。工业用地是不能盖写字楼销售的，可以自用。商品房用地，要么是40年产权的商业用地，要么是70年产权的住宅用地，除此外都是违规。房地产税费属于地税，弹性空间大，具体要看当地政府给什么政策。
当地政府承诺可以做，必须走土地收储、变性、招拍挂等一系列土地手续，然后将土地变性为商业用地，才能盖写字楼，才能办预售证，房产证。首先工业用地建设写字楼本就是违规的，其次只有拿到商品房预售许可证才能进行销售，目前只有住宅用地和商业用地所修建的住宅和商办楼可以拿到预售证，工业用地是拿不到预售证的。
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