湖南省工业园区用地存在的问题及对策建议
从国家级、省级和工业集中区 3 个层面进行园区用地概括和结构比较，评析影响园区土地 利用的因素，探讨湖南省工业园区用地存在的问题；并结合全省区域经济发展实际，借鉴国内 外工业园区土地利用与管理的先进经验，针对性地提出促进湖南省工业园区土地集约利用的对 策建议。
工业园区是招商引资的重要载体、产业集群发展的重要平台、区域经济增长的重要引擎。 湖南省自 1988 年头部个工业园区建立以来，各类工业园区数量增多，规模扩大，实力增强， 成为了湖南省经济社会发展的重要增长极，在对外开放、招商引资、优化环境、调整结构、产 业集聚、技术创新等方面发挥着重要作用。但客观来说，湖南省工业园区存在数量、规模、布 局上与地方经济发展匹配度不高，主导产业不鲜明，产业同质、同构现象较为突出，各工业园 区在用地规模、用地结构、用地强度、用地效益、管理绩效、土地保障等方面的基本情况不清 楚等问题。针对上述现象，在湖南省加快推进“四化两型”社会建设进程中，在国家部署开展对 全国各类开发区进行清理整改前期摸底工作的背景下，率先开展全省工业园区用地调查工作， 并以《湖南统计年鉴 2013》及调查数据为基础评析影响园区土地利用的因素，探讨湖南省工 业园区用地存在的问题，提出促进湖南省工业园区土地集约利用的对策建议。
湖南省自 1988 年建立头部个工业园区（长沙科技开发试验区）以来，经历 20 多年的发展 历程，至 2012 年 12 月底，共有经国务院和省人民政府及地方人民政府批准的各类工业园区 115 个，分布在全省 14 个市州的 108 个县市区，县市区的覆盖率达 88.52%。其中，国家级工 业园区 14 个，省级工业园区 67 个，工业集中区 34 个。
截至 2012 年 12 月底，全省 115 家工业园区共依法审批土地总面积 128 686.87 hm2，已建 成城镇建设用地面积共 92 762.76 hm2，占工业园区土地总面积的 72.08%。其中，已建成住宅 用地总面积 11 089.79 hm2，占工业园区土地总面积的 8.62%；已建成工矿仓储用地总面积 47 097.93 hm2，占工业园区土地总面积的 36.60%；已建成交通运输用地总面积 15 907.79 hm2， 占工业园区土地总面积的 12.36%；已建成商服用地总面积 2 629.86 hm2，占工业园区土地总面
积的 2.04%；已建成公共管理与公共服务用地总面积 15 306.92 hm2，占工业园区土地总面积的 11.89%；已建成其他城镇建设用地总面积 730.48 hm2，占工业园区土地总面积的 0.57%。
自然条件是影响工业园区土地利用的关键因素，工业园区的建立和发展都依赖于一定的自 然条件，地质、地貌、气候、水文、土壤等都会对园区土地利用产生重要影响[1]。首先，园 区土地的地质条件决定着土地的承载力。地质越稳定，土地承载力越大，单位土地面积上承载 的建筑物越多，有利于土地利用强度的提高；反之，土地承载力越低，单位土地面积上承载的 建筑物越少，不利于土地利用强度的提高。其次，园区所在地的地貌条件决定着土地开发的成 本。平原、低丘区土地开发费用低，企业用地成本相对较低；山区土地开发费用高，企业用地 成本相对较高，较低的取地成本有利于工业园区招商引资。再次，园区的气候条件和水文条件 决定着园区的舒适程度。优越的气候条件、丰富的水资源，可广泛适宜工业企业各行业发展， 相反，限制部分行业发展。因此，良好的自然条件可以吸聚企业集中，提高土地利用效率，促 使土地利用结构优化。
区位即为某一主体或事物所占据的场所，具体可标识为一定的空间坐标。区位条件则是指 区位单位所在区位上的交通、人口分布、资源禀赋、市场供应等状况，区位条件好坏直接影响 到区位单位区位利益的高低。良好的区位条件拥有便捷的交通条件，有利于工业园区原材料的 和产品的运输；良好的区位条件拥有丰富的高素质劳动力和产业发展所需的原材料，有利于工 业园区生产要素的集聚；良好的区位条件拥有完善的市场网络和经济腹地，有利于工业园区将 产品向更为广阔的市场空间推送。
根据园区的功能特征不同，可将工业园区分为经济技术开发区、高新技术产业开发区、出 口加工区、保税区、边境经济合作区、经济开发区、特色工业园区等不同类型。根据劳动力、 资本和技术 3 种生产要素在产业中的密集程度，可将产业划分为技术密集型产业、资金密集型 产业、劳动密集型产业。技术密集型产业和资金密集型产业对土地的依赖程度相对较低，劳动 密集型产业对土地资源的刚性需求大。园区的功能定位直接决定其主导产业的类别，进而影响 园区土地利用结构与效率。这在典型国家级工业园区用地效益调查中得到很好的体现，如株洲 高新技术产业开发区工业用地产出效益是郴州出口加工区的 1.26 倍。因此，工业园应因势利 导地调整功能定位，因地制宜地选择、培育主导产业，以优化土地利用结构，提升土地利用效 率与效益。
园区规划是指综合运用各种理论分析工具，从当地实际状况出发，充分考虑区域经济发展 态势，对园区的发展定位、产业体系、用地结构、空间布局等做出的综合部署与具体安排。按 照“科学发展、规划先行”的指导原则，园区规划是园
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