工业用地被套紧箍咒赔本出让当休矣
在今年中国土地市场的低迷期，住宅用地频频以零成交形式在各地蔓延，工业用地市场却红火得很。根据数据显示，今年一季度，北上广深四大城市工业用地成交金额541410.32万元，同比大幅增长39.94%，而主要城市工业用地供应也大大超过了住宅和商服用地的总和，工业用地占土地供应量比重较上季度上升了9.13%。
但因便宜而走俏的工业用地市场即将有所改变，近日本报记者获悉，国土资源部（以下简称“国土部”）将调整工业用地出让价标准，初步意向是每等土地（工业用地分为15等）上涨30元/平方米，同时加强工业用地招拍挂中的预审制度环节，目前已在江苏省、浙江省的部分地区进行试点。
“地方政府招商[简介动态]引资的主要法宝是廉价的土地资源，但随着我国经济不断市场化，土地整治成本也在不断提升，根据地租理论，适当地调整工业用地价格是形势所迫。”泰禾[简介动态]集团土地投资发展总监余敦成对记者表示。
对于工业地产，地方政府多采用“以土地换投资”的模式，有些地方政府甚至以低于成本价或是零溢价等形式来获取招商引资数额，即使是采取招拍挂形式，工业用地的出让价格通常只相当于住宅用地平均价格的1/8~1/10。
针对上述情况，国土部早已着手试点工业用地改革方案。“其实蕞明确的就是《闲置土地处置办法》的出台，这个政策主要是为了打击工业用地大面积闲置和浪费的现象，并不是主要针对房地产企业。因为我们在考察中发现，许多城市尤其是二三线城市的工业用地粗放浪费现象尤其突出，而且工业用地产出效率普遍不高。比如，香港每平方公里土地开发产生的GDP是10亿元，而内地每平方公里开发产生的GDP能超过亿元的少之又少，所以内地工业用地的土地利用效率极低。”一位国土部内部人士向记者表示。
而对于工业用地出让价的标准，早在此次规定出台的1年前，国土部就曾授意各地方政府予以上调。
“2011年我们这里工业用地出让价是13万元/亩，现在大约是17万元/亩，而我们这里一般县城的工业用地出让价也提高了3万元/亩。”江苏省国土资源厅内部人士向记者透露，因为工业用地的火爆让国土部2006年颁发的《工业用地出让价标准》显得不合时宜，所以大部分省份都提高了工业用地的价标准。
今年年初，国土部在对各个地方国土资源厅进行测评工业用地价格情况时，正式要求地方国土资源局监督地方政府在与企业谈判中，把工业用地出让价格大幅调高。江苏省国土系统人士向记者透露：“原来地方政府跟企业谈判时过于大方，如一块仅成本就在100万元/亩的工业用地因种种原因只能以30万元/亩的价格出让，但今年我们就会跟企业提出200万元/亩的价格。”而除了提高出让价标准，采取分阶段形式拿地也是此次国土部致力于抬高工业用地出让价格的另外一步。“此前工业用地出让价格只需要通过招拍挂拿地手续，一次性可签约50年土地使用权，但往往没到5年，由于企业倒闭或撤出，致使土地出现荒废。今后工业用地拿地将采用两步走方式：步是和企业先期只签约5年时间，在5年时间内，由国土部与国家发改委等部门对用地情况进行验收，如果产值达到要求，就批准后45年的用地使用权，此为第二步。否则将收回使用权，并对企业处以相应罚款。”上述国土部人士向记者透露。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文向记者表示，正是工业企业用地价格太低，推高了城市住宅和商服用地的价格。
如上文中的数据显示，工业用地正成为某些资本口中新的“肥肉”，“一些资金从住宅用地市场出来，转向投入商业和工业。在一些地方，特别是发达城市，一些资金开始炒作工业用地，有的甚至直接进入招拍挂市场，炒作地价，这种现象值得关注。”余敦成认为这也是国土部下定决心改革工业用地制度的原因之一。
“其实主要原因还是想平衡土地财政的整体生态情况。”河北省国土资源厅一位内部人士向记者打了个比喻，“以河北省廊坊市为例，其工业用地开发成本大约为每亩150万元，但当地工业用地的实际出让价格是平均每亩25万元左右，如此巨大的亏损就需要通过抬高住宅用地的价格补回来，所以廊坊的住宅用地价格大致为每亩300万元。此次重新调整工业用地出让价标准，也能促使各地相应降低住宅用地的出让价格，从而保证地方政府的土地财政生态平衡。”同时据记者获悉，国土部和农业部已经就工业用地的上述决定基本达成了相同意见，目前国土部正在同国家税务总局进行沟通，“工业用地价格提高，按照常理，相应企业的税收要减免一部分，否则对地方政府的招商引资影响会很大。”上述国土部内部人士透露。
国家税务总局一位相关负责人告诉记者，尽管整体的税收改革政策推行尚未如愿，但减少企业税收也的确是税收政策改革的方向之一。
亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存认为：“国土部重视工业用地的问题，是非常明智之举，因为在国外并没有区别住宅用地、工业用地等使用性质，而我们过去为了发展经济把土地当成招商引资的资源，造成我们很多赔本出让的土地资源被大量浪费，甚至被企业破坏成为毒地，同时工业用地的征收补偿太低，也造成了许多社会不稳定因素，在现在特殊的情况下，我们要把工业用地的价格抬起来。”
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0$一边是荒草丛生、平均楼面地价不到2500元/平方米的工业用地，一边是寸土寸金、平均楼面地价超过1.8万元/平方米的住宅用地，在北京亦庄经济技术开发区，用“云泥之别”来形容工业用地和住宅用地的巨大价差，并不为过。$0$工业用地被套紧箍咒 赔本出让当休矣$
工业用地被套紧箍咒 赔本出让当休矣
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