土地]今年湖南将试点工业用地弹性出让制度
从2007年开始，工业用地从协议出让变成了土地招拍挂，虽然在法律的表述上，工业用地的批租年限为“不超过50年”，但在很长一段时间，工业用地的出让年限一直没有出现过少于50年的情况。
如果把50年看成是工业土地的租期，出让价款可以视同为50年的土地租金一次性折现。就目前的情况而言，除基础性的工业企业外，大部分企业的存续周期远远达不到50年，往往在15-20年后，许多工业企业就开始结构调整甚至关停并转，甚至一些地区的部分低端行业存续周期仅有2-3年。
就土地价格来看，工业用地价格偏低。一般而言，商业用地价格最高，居住用地价格居中，工业用地的价格最低。“很多地方招商引资时以低价甚至零地价出让工业用地，以此来抬高地方的竞争力，企业投资兴建部分区域，其余部分则闲置或搭盖简易建筑物，造成了部分厂区的土地闲置。”中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂教授指出，按照以前的规定，被限制的工业用地只能由其自行改变用途开发、转让或政府收购；因改变用途收益、转让价格、政府收购价格往往高于出让价格，且很多地方差异很大，使得以工业用地名义“圈地”获利有机可乘。
据湖南省国土资源厅介绍，今年湖南将展开试点的土地弹性出让制度，打破现有单一最高50年期出让模式，拓展为10年、20年、30年、40年和50年5种模式。
分析认为，土地弹性出让有两大好处，“一方面可促使土地高效利用，比如10年到期后，国土相关部门可根据土地利用情况，或回收或准许续用，从而督促企业高效利用土地。另一方面，5种模式下将分别设定最低价格标准，使用期为10年的价格相对较低，50年的则价格相对较高。”
其实，早在2013年7月，湖南省国土资源厅就着手进行了工业用地成本费用调查，有观点认为湖南省后期可能会据此调节用地价格，在试点过程中，省国土资源厅将逐步明确租金标准、建立租金收取机制、明确租赁合同终止补偿政策、明确先租后让衔接条件、明确先租后让出让政策等一些关键政策。
在得知湖南工业用地要进行弹性出让试点时，一位不愿透露姓名的企业主表示：“这是大势所趋，此举减轻企业前期资金压力、缩短投产时间。” 同时，企业主们也有着自己的顾虑。上述人士表示，假如企业租的地20年到期，到期后被政府收回，那企业在这块地上的固定资产投资该怎么算？另一方面，很多企业为了扩大流动资金规模，往往使用固定资产进行贷款。土地租期缩短了，肯定会影响银行贷款给企业的积极性，“现在配套政策还没出来，希望能早点出来。”
中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂教授表示，土地使用年限的缩短会引起企业固定资产（主要是物业这块）的加速折旧，会使其固定资产的缩水，可能会引起企业用固定资产抵押获得的贷款额的减少，但是这并一定会导致企业贷款的减少。
“随着当前融资渠道的拓展，企业还有其他融资渠道，关键是企业信用和业绩的支撑。此外，按照相关法律，如果土地租期届满，相关政府部门要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。但应该根据收回时建筑物的残余价值应给予土地使用者相应补偿”。另一位专家则指出，在试点过程中，一定要防止地方政府只是片面追求多收地价，而忽视其作为企业服务者和环境打造者的角色。
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