园区公募REITs疫后首秀业绩：半数出租率下滑收益承压
4 月 25 日，华安张江光大园 REIT（508000.SH）、建信中关村产业园 REIT（508099.SH）和中金普洛斯 REIT（508056.SH）分别召开了 2023 年一季度业绩会，就疫情后的首份成绩单与投资人进行了说明，并回答了投资人关心的问题。
已经上市的 27 只公募 REITs 中，有 11 只为物流园和产业园资产，加上已经通过还未上市的中金光谷产业园 REIT，共有 12 只。
目前，已上市的 11 只公募 REITs 均已公布 2023 年一季报，从业绩单看，部分产品因出租率下滑、租金下降等原因，出现了收入和盈利下滑，不过，从投资人收益看，部分基金也通过补偿可分配资金实现收益稳定。
从早期上市的 6 只园区 REITs 产品看，2023 年一季度营收下滑的有 4 只，经营活动现金流净额和可供分配金额下滑的各有 5 只。换言之，大部分产品主要财务指标均不及 2022 年同期。
而且，部分园区由于出租率下滑，对未来营收和可供分配资金也产生一定压力。部分基金管理人和项目运营方显然也意识到这一问题，在业绩会上均表示通过各种方式努力保证收益的稳定性。
各只基金下滑的原因不尽相同，主要集中在 2022 年受宏观经济及疫情等影响，租赁市场供大于求，虽然 2023 年已经有所恢复，但一季度仍没有恢复到正常水平，由此造成收入和利润下滑。
2023 年一季度，华安张江光大园 REIT 收入 1604 万元，净利润亏损 1177 万元，是 27 只公募 REITs 中唯一亏损的。也是继 2022 年 3200 万元亏损后的再亏损。
在 4 月 25 日的业绩会上，基金管理人和运营负责人解释了亏损的原因，一是因为 2022 年末一个大租户到期后没有续租，该租户面积占可租赁面积比重达 28% 左右，导致收入下滑，进而影响到净收入和利润。
华安张江光大园 REIT 的底层资产由 7 栋楼组成，可租赁面积 4.32 万平方米。招募说明书显示，其单一最大租户是上海壹佰米网络科技有限公司，彼时占可租赁面积比重达到 25.94%。2022 年 10 月底有 4039 平方米到期，2022 年底有 7242 平方米到期。
在业绩会上，张江高科战略发展部副总经理陈晨介绍，2022 年 4 季度，大租户退租中的 4000 多平方米已经引入一家先进制造业租户，其他面积也储备了一定数量的租户，部分签订了租赁意向书。
第二个原因是折旧和摊销较大，2023 年一季度，华安张江光大园 REIT 的资产折旧及摊销为 2370 万元，超过了营业收入，在园区 REITs 中，折旧和摊销金额仅次于中金普洛斯 REIT。
基金相关负责人在业绩会上透露，华安张江光大园 REIT 相关资产纳入基金时，平均折旧摊销率在 80% 左右，这一水平在同类资产属于中等偏上，而 2023 年一季度的息税折旧前摊销率为 79.88%，与上市时相差不大。
折旧和摊销是资产公募 REITs 最大的成本之一，华安张江光大园 REIT 占比超过 90%；建信中关村产业园 REIT 占比也接近 70%；中金普洛斯 REIT 虽然摊销和折旧金额较大，但由于采取公允价值核算，因而没有折旧及摊销计提。
与华安张江光大园 REIT 相比，同期，其他园区公募 REITs 虽然没有亏损，但多数出现营收下降，其中建信中关村产业园 REIT 的营收同比下降 27%，博时招商蛇口产业园 REIT（180101.SZ）下降 12.7%，中金普洛斯 REIT 下降 3.6%，仅有东吴苏园产业 REIT（508027.SH）和红土创新盐田港（180301.SZ）有小幅上升。
对公募 REITs 投资人来说，关系切身利益的是与分红相关的经营活动现金流净额、息税和折旧摊销前净利润以及可供分配资金等指标，收入和净利润不影响短期收益，但如果长时间持续，则会影响到现金分红的额度。
2023 年一季度，中金普洛斯 REIT、东吴苏园产业 REIT、建信中关村产业园 REIT、华安张江光大园 REIT 和红土创新盐田港 REIT 等经营现金流均出现不同幅度下滑；中金普洛斯 REIT、东吴苏园产业 REIT、建信中关村产业园 REIT、博时招商蛇口产业园 REIT 和华安张江光大园 REIT 的可供分配资金同比下降。
此外，博时招商蛇口产业园 REIT 收益为 0.02 元，建信中关村产业园 REIT 为 0.0262 元，华夏合肥高新 REIT 为 0.0265 元，华安张江光大园 REIT 和华夏杭州和达高科产业园 REIT（180103.SZ）均为 0.0295 元。虽然部分基金收益较低，但也实现了收益的稳定性。
公募 REITs 中，为了保证收益稳定性，基金管理人及运营管理方会用期初现金，补足可分配资金中利润不足的部分；但如果未来一段时间，收入和利润仍没有进一步改善，未来收益将面临较大压力。
对园区资产来说，剔除宏观因素造成的短期影响外，衡量其运营能力的指标主要有招商、出租率及租金水平，一个园区，运营得越好，入驻的产业能级越高，出租率也越高，单位租金水平也就越高。
2022 年，受疫情及宏观经济等因素影响，部分物流园和产业园资产出租率出现较大幅度波动，部分园区 2023 年一季度有所恢复，但大部分园区的出租率较 2022 年底进一步下滑，这也是部分公募 REITs 收入和利润下降的主要原因。
经济观察报根据同花顺数据统计，与 2022 年底相比，2023 年一季度末，11 只园区公募 REITs 有 6 只出租率出现不同幅度下降，其中华安张江光大园 REIT 下降了 22 个百分点，建信中关村产业园 REIT 降了近 13 个百分点。
截至 2023 年一季度末，建信中关村产业园 REIT 出租率为 68.47%，华安张江光大园 REIT 出租率为 70.57%，博时招商蛇口产业园 REIT 出租率为 84%，华夏合肥高新 REIT（180102.SZ）为 90%，中金普洛斯 REIT 为 92%，国泰君安东久新经济 REIT、嘉实京东仓储基础设施 REIT、红土创新盐田港 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT 等接近满租。
东吴苏园产业 REIT 没有公布最新数据，仅表示与 2022 年相比，出租率较为稳定。其 2022 年底平均出租率在 90% 左右。
从中不难看出，2023 年一季度末，出租率降幅较大或出租率较低的园区，主要以一线城市为主，而且均为园区领域的佼佼者。华安张江光大园 REIT 的资产主要在上海，建信中关村产业园 REIT 资产以北京为主，博时招商蛇口产业园 REIT 的主要资产在深圳。
华安张江光大园 REIT 空置率上升是因为单一最大租户到期没有续租，主要为租户集中度过高；而建信中关村产业园 REIT 相反，空置率较高主要因为租户太分散，2022 年集中退租导致出租率出现较大波动。
建信中关村产业园 REIT 的底层资产为互联网创新中心 5 号楼、协同中心 4 号楼和孵化加速器项目。据中关村软件园总经理姜爱娜介绍，空置面积主要在孵化器的三、四层，2022 年累积了较多的空置面积。
根据建信基金基础设施投资部基金经理李元利介绍，建信中关村产业园 REIT2022 年披露的是平均出租率，2022 年底时出租率是 70% 左右，一季度出租率实际降幅不大。截至 4 月 21 日，出租率已经恢复到 71.07%
在业绩会上，姜爱娜详细说明了出租率较低的原因，一个重要原因是建信中关村产业园 REIT 资产所在的北京上地区域空置达到 20 万平方米，整个区域进入低价竞争阶段，建信中关村产业园 REIT 资产也概能莫外。
2023 年一季度，建信中关村产业园 REIT 资产出租率有所恢复，只是还没有恢复到理想水平。据姜爱娜介绍，最近孵化器 4 层已经完成 3000 平方米左右的签约，还有 2000 平方米租赁在谈判中。
博时招商蛇口产业园 REIT 的出租率相对较低也出于同样的原因，在 2023 年一季度报告中，博时招商蛇口产业园 REIT 在一季报中称，今年 1、2 月项目出租率进一步探底，处于基金成立以来最低谷，3 月进入恢复期的爬升通道，短期仍将承压。
对于租金下降的原因，博时招商蛇口产业园 REIT 在报告中称，一季度运营管理团队新签了一批大面积租户，报告期内处于免租期，导致平均出租单价有所降低。同时博时招商蛇口产业园 REIT 也在积极降低成本，以抵消租金影响。
从折旧及摊销前净利润及可供分配的资金来看，11 只园区公募 REITs 有 4 只对可分配资金进行补偿，其中中金普洛斯 REIT 补偿的金额最多，达到了 749.3 万元，华安张江光大园 REIT 补偿了 280.1 万元，华夏合肥高新 REIT 补偿金额为 233 万元。
在 2023 年一季度业绩会上，中金普洛斯 REIT 相关负责人表示，之所以出现收入低于预期而可供分配资金高于预期，主要是通过成本管理节约下来的资金，补偿到可供分配的资金，尤其是和普洛斯合作招商，节约了大量招商佣金成本支出。
同时，中金普洛斯 REIT 相关负责人在业绩会上表示，2022 年受宏观经济影响，租赁市场面临比基金首发时预测的还要大的压力，北京、长三角和珠三角都遇到了一些困难，但通过对成本的严格管理，最终实现了对投资人的收益回报。
具体为，每年初与普洛斯一起制定全年成本预算，从每一个园区运营成本开支做到基金合并层面的运营成本开支，并经过基金投委会决策来严格执行，每一个成本开支文件和资金调拨都严格审批，使得节约的成本超过了收入端。
华安张江光大园 REIT 补充可分配资金主要来源期初现金，按照 REITs 产品约定，每个财报期 90% 以上的利润需要对投资人进行分红，剩余资金作为调配资金，对可分配资金进行调节之用，以减少业绩波动对资金分配造成影响。
这次大租户退租也让华安张江光大园 REIT 管理和运营团队意识到单一租户退租带来的业绩波动影响，相关负责人在业绩会上表示，利用这一次机会，华安张江光大园 REIT 将进一步优化资产的租户结构、降低租户集中度风险，控制租户面积占比，丰富租户产业结构等。
建信中关村产业园 REIT 则采取另一种化解空置率的策略。之前，孵化器三层空间较为零散，2023 年以来，运营招商团队对原有空间进行整合，形成一个独立的办公空间。2023 年以来，累计迎来 11 组带看，多数为大型国有企业、互联网及软硬件等企业。
一家国内排名靠前的园区开发运营企业高管告诉经济观察报，与传统写字楼、商业等业态相比，产业园招租的要求更高，不仅要考虑出租率等业务指标，还要考虑园区内产业定位和协同等指标。
园区定位是集成电路，招培训机构进来就不合适。 该人士表示，如果园区内入驻企业没有清晰的产业属性， 只要给租金什么企业和机构都能来，这种园区肯定是做不好的 。
除了要有清晰的产业定位，在招商过程中，也要考虑上下游产业协同效应，比如新能源汽车之于锂电池，芯片企业之于半导体材料研发和制造等。只有上下游产业协同起来，才能逐步形成产业聚集。
一个园区并非所有入驻企业都符合产业定位，但这类企业起码占到主要地位。华安张江光大园 REIT 的在线经济和金融科技租户合计占比超过 80%，招商蛇口旗下的蛇口网谷入驻的 420 家租户，符合产业定位的达到 300 家，占可租赁面积比重达到 85%。
建信中关村产业园 REIT 旗下资产中，软件和信息技术企业入驻占比为 53.8%，其他入驻企业均为相关联的科技推广和应用服务、商务服务等企业，比如工商银行、星巴克咖啡等，这些都是园区必要的配套。
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