商住用地“十条”政策解读株洲土地市场如何开新局？
日前，株洲发布《关于促进商住用地有序供应有效利用专项工作方案》（简称“十条政策”），对商住用地全生命周期做出各类规定。
在不少业内人士看来，在房地产“稳”字当头的当下，株洲结合本土实际情况出台的这一政策，将进一步引导土地资源合理流动和高效配置，进一步释放市场活力，激发潜在动能。
“十条政策”覆盖面广、针对性强，将进一步促进株洲房地产、土地市场平稳健康发展和良性循环。”市自然资源和规划局党组书记黄升阳表示。
看到株洲土地新政出台的新闻后，中海地产株洲公司投资开发总监王朝晖起初倍感诧异，他没想到，株洲市委、市政府能如此积极、及时、大力度的出台政策。
一方面，房地产“紧箍咒”还在持续。稳地价、稳房价、稳预期的“三稳目标”，以及“平稳健康发展和良性循环”的总基调不会改变。
另一方面，结合株洲实际情况，因受商品住房销售和项目开发周期影响，株洲已出让供应但未开发建设的存量商住用地总量较大，存量商住用地去化压力不小。
“政策来得非常及时、精准，可以说，政策本身就代表了株洲市委、市政府的态度，即动真碰硬下大力气打开新局面。”王朝晖说。
根据十条政策中的“统筹土地出让”，株洲今后将统一供应总量，新增用地指标70%用于支持园区产业发展，严控市本级商住用地年度供应量，原则上不超过2000亩（约为年平均数的50%）；统一出让底价，确保出让底价（起始价）的区域平衡；统一交易条件，结合宗地情况，在不影响公平竞争的原则下，统一设置不具倾向性、歧义性、排他性的交易条件，提高宗地准入条件和门槛，重点引进综合实力强的房地产开发企业。
换言之，企业拿地门槛提高了。在王朝晖看来，这无疑将从侧面推进行业稳定，从根源上杜绝行业风险。
“让市场更有序、更健康，降低整体风险，这给了我们外来企业很多信心。”他说。
刘广所在的湖南惠天然投资发展有限公司的主打产品是“第五代住房”。这是株洲在房产领域的全国首创，被各界视为一款高质量的房产产品。
这些年，该公司在全国不同城市接连布局，市场前沿的反馈已然表明，房地产行业转型势在必行。
“房地产行业链条长、周期长、政策性强，新产品的推出无疑需要政策护航，浙江、广东等地早有类似政策推出，但此前，作为产品创始地的株洲都没有政策支持，有时候我们外出洽谈觉得没有底气。”刘广坦言。
如今，政策来了。“十条政策”明确提升项目规划品质：加强城市设计研究工作，降低城市居住区域开发强度，完善出让土地周边公共设施配套和片区教育设施配套，提高居住品质，提升土地价值。审批上严控配套不齐、环境不优的低质楼盘。
刘广认为，这些年株洲房地产市场总体平稳，但产品同质化严重，供应量多且集中，高品质楼盘稀缺。
“房地产项目在精耕细作下，才能寻得新的出路。”刘广说，“株洲土地政策出台，再次验证了我们贴合主线的发展理念，这让我们信心倍增。”
此外，“十条政策”中还提到，提升城市规划品质，要加强公共服务区、交通枢纽区等重点区域、重要节点城市设计，加大品质型、康养型住房开发比例。
“商品房从高强度到高品质的转变，就是城市品位和品质的提升。”刘广说，近年来，全国不少房地产已经开始产品差异化的布局，我市房地产行业正在开发模式上发生转变。
房子建好了，路还没修通；业主入住了，孩子读书的学校还没建好。过去很长一段时间，基础设施配套建设滞后于土地开发，在全国各地都长期被人诟病。
“十条政策”明确，以市场化方式确定土地使用权人，鼓励社会资本按照“自愿申请、全额出资、参照监管、无偿移交、财政补助”的原则投资建设市政基础设施配套，政府给予一定比例的资金补助，确保房地产开发项目与市政道路同步建设，快速完善市政基础设施配套。
“尝试引入战略合作者，把配套设施的建设权交到开发者手中，结合项目工程同步推进。这将是为项目降本增效的一种有效方法。”在市国有资产投资控股集团有限公司招商部部长周花看来，政策涉及的内容对于土地控规单位、房地产开发商来说十分利好。
“基础设施建设费用涵盖在地价中，开发商不需要等政府有钱了再干活，坚定了开发商拿地的信心，减少了政府债务的支出，明确了责任主体。”市城发集团投资建设部副部长李莉认为。
在李莉看来，有了政策，可以杜绝降价出让土地，确保商住用地出让底价（起始价）的整体平衡。这将从根本上扭转了以往多平台公司之间招商无序、管理混乱的局面，避免了行业内的恶性竞争。
“把我市所有优质土地资源放在同一平台进行统一招商，不仅能拓宽招商渠道，各职能部门又能在招商过程中对涉及问题给予权威的解答，从而为项目招商落地提供有力的保障。”周花认为。
对于“十条政策”中提到的“一次招商、分期供地”创新模式，李莉则判断，该模式为片区引进综合实力强、有成片开发能力的开发商提供了有效途径。“提高商住用地取得门槛，为我市土地市场招大商、招好商提供了保障，降低了市民的购房风险，为我市经济社会高质量发展奠定了基础。”她说。
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