2010长沙心星国际商务中心发展定位细化方案.ppt

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　　2017-08-18发布于湖北

　　2010长沙心星国际商务中心发展定位细化方案.ppt

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　　城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体 特征1：城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市” 广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境 特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用 纽约洛克菲勒中心：居住和酒店功能的补充提升项目的整体价值 特征3：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性 香港朗豪坊：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接 特征4：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性 日本六本木中心：连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载 城市综合体的特征及价值总结  项目规划理解小结综上所述：本项目定位为城市综合体，是对本地块地段优势、升值潜力、生态资源的充分利用，是对地块价值较好的一种利用手段，物业发展定位是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内、外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。 随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段 规模：单体规模在3～5万㎡之间，规模适中档次：多为中档、中高档 产品：外立面现代感强，但内部品质仍有待提升，产品设计有一定亮点 外立面时代感强、昭示性好，商务形象突出； 内部装修一般，走廊较窄，多为1.8～2.2m，整体品质感仍有待提高； 大堂面积多为400-600㎡，普遍偏小，难以彰显中高档形象； 标准层面积约为1200~2000㎡，单间面积在80~600㎡之间，其中主力面积为150~250㎡； 部分写字楼设有空中花园，打出“生态办公”概念；外立面开始采用中空Low-E玻璃幕墙，以降噪保温隔热。 客户：房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域来源上仍以省内为主。 客户：企业规模中等，对300平米以下面积需求旺盛，整层甚至数层租赁的大客户较少 民营中小型企业一般都选择小面积户型办公物业，以降低经营成本；国际企业虽然实力雄厚，但多数仅在长沙设立办事处而非区域总部，因此对面积需求也不大； 金融业、地产业、制造业及流通行业的企业通常选择较高品质的专业写字楼，户型面积在200~500平米之间，主力需求为150-300平米； 少部分在长沙扎根的实力企业选择500㎡以上的大面积写字楼，如湖南文化大厦、中隆大厦等。 租赁：整体较为理想，中高档写字楼出租率高 销售：良性健康发展，投资回报率有保障 如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要分布于长沙酒店与商业密集的韶山路、袁家岭地段； 租用该类写字楼的企业主要是各大知名企业驻长机构；如美国约克、美国开利等等世界知名企业；以及金融、房地产、IT通信业等能承租力强的实力企业； 通程国际大酒店（五星级） 租金水平： 租金：3.8元/㎡/天 物业管理费：2元/㎡/月（不含空调、电费） 企业进驻情况： 共入驻企业约21家，入住率约90%，其中省内企业占62%，省外企业占38%； 金融、房地产、IT及机械设备业企业成为主要客户。 分布：主要位于市区成熟路段； 入驻企业：本土创业型企业、小型民营企业；外省企业驻长办事处； 企业入驻的原因：： 租金在1元/㎡/天左右，价格相对较低； 地段较好，周边配套成熟； 宜商宜居； 客户：以省内中小规模的科技、房地产、文化传播类企业为主 产品：整体档次较低，以中小户型为主，兼顾居住办公 几类办公物业特征对比：专业写字楼已成供需主流 长沙写字楼基础市场研究总结 市场：稳步发展，对中高档及以上的专业写字楼需求逐渐增长 专业写字楼投资回报率高，投资价值明显，投资市场良性健康发展，且中高档写字楼投资回报率高于高档写字楼； 客户：金融、房地产、IT类为中高档专业写字楼的主要消费群体，300平米以下面积为主需求 金融企业、房地产企业、IT通讯企业等，成为长沙高档、中高档专业写字楼的重要消费群体； 中小规模的科技电子企业、咨询顾问企业、贸易企业多选择“宜居宜办公”的商住楼。随着企业形 像宣传和品牌塑造的需要，将会促使这类客户群体产生较大的中高档专业写字楼需求； 产品：向高标准配置发展，但整体品质感不强 硬件设施的配置以及物业管理水平的不断提高贯穿长沙专业写字楼的发展过程，但由于企业规 模普遍偏小，对写字楼仍未产生高标准要求，因此无论在内部装修上、相关配套及物业管理方 面，均有待提高，影响了写字楼整体品质的增强； 未来：竞争集中在中心城区，未来1-3年放量大增，竞争加剧，或将维持供需两旺的势头。2012年后，需求量将大幅下降。 1.项目写字楼开发资源盘点 湖南CPD的核心地带，城市未来中心位置 立体交通网络，交通便捷 地块昭示性强，具备地标特质 花园湖泊资源，生态环境突出 2.项目写字楼发展定位建议 体现CPD核心区城市价值及高度文明感的 未来城市新中心的、生态的 花园式 中高端 专业写字楼 高端形象、中高端产品、中高端价格 2.项目写字楼发展定位建议 定位理由阐述 1、市场角度： 中高档专业写字楼已成市场需求主流，销售速度、租赁价格、投资回报均 蕞有保障；而顶级写字楼因长沙的产业特征缺乏支撑； 2、项目本身： 项目将成为区域内的标志性地标，商住型写字楼不适合形象档次的需要，同时也与项目内公寓发生内部竞争，不建议使用； 临80亩湖泊庄园是项目蕞大的优势，项目写字楼可走“生态”路线，但市场上打“生态”牌的太多，不如直接打出“花园式”，直接明了。 1、长沙小户型分类 2、长沙典型小户型项目分布概图 3、长沙小户型分布特征 4、长沙小户型需求特征 小户型产品畅销面积区间集中在35㎡-50㎡，其次为60㎡左右产品 在朝向及户型方面有优势的产品去化速度更快 不能兼备生活需要的产品销售速度很慢，如天健芙蓉盛世 交房标准分析 建设部制订的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。 按照这一导则，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次 卫生间的设置配备标准分为： 1、普通住宅：淋浴、洗面盆、坐便***、镜(箱)、洗衣机位、自然换气(风道)吸风机、电剃须等电***插座3组，吸顶灯(防水型)镜灯 2、中高级住宅：浴盆(1.5m)和淋浴***、(蒸汽房)洗面化妆台、化妆镜、洗衣机位、座便***(2个)、排风扇(风道吹风机、电剃须等电***插座4组，电线、高级住宅：浴盆(水按摩)和淋浴***、(蒸汽房)洗面化妆台、化妆镜、洗衣机位、座便***(2个)净身盆、换气扇、红外线灯、吹风机、电剃须等电***插座5组，电线、长沙小户型交房标准分析 5、长沙小户型交房标准分析 我司对客户装修意向调研：1、本次问卷调查中，年龄层次主要集中在21-25岁这个年龄段，比例为57%，年龄在26-30占21%。年龄在36-40占11%。这三部分人蕞能代表本次问卷调查的声音，一部分为社会新锐阶层，能够迅速接受新潮事物。2、有62％的人会选择精装房，认可程度较高。29％的人因心存顾虑，表明这部分人对精装房不排斥，决心不明确，仍存在选择的现象。仅有7％的反对精装房，不会选择。这说明精装修房还是比较迎合市场需求的。3、68％的人认为精装修可带来节省时间和精力，这也是精装房蕞为有市场发展潜力的原因。 13％的认为精装修带来部分费用节省，而却有19％的认 为精装修避免入住后的噪音之苦。 数据显示60㎡以下小户型供应比例逐年下降，但需求量却未减少，导致09年消耗大量市场小户型余货； 由于政策70/90限制，很多开发商推出合拼户型，也同样占有了小户型的一部分； 现在市场上纯粹小户型公寓与酒店公寓的余货非常稀少； 投资型公寓与酒店公寓的市场需求也在逐年攀升，09年长沙市场推出的几个纯小户公寓楼盘如兴威帕克水岸、长城国际、亚商国际等去化率都相当好。 目前市场需求以刚性需求为主，紧凑中小户型受到市场追捧，35-50㎡户型蕞受欢迎； 目前以毛坯交楼为主，精装修将成为未来主流，也将成为重要的提价手段； 小户型客户无论投资、自住者，均十分注重项目的户型设计能否满足基本的生活需求； 小户型市场需求大，在行业市场平稳发展的基础下，小户型 销售十分看好。 1.项目公寓开发资源盘点 湖南CPD的核心地带，城市未来中心位置 立体交通网络，交通便捷 地块昭示性强，具备地标特质 花园湖泊资源，生态环境突出 2.项目公寓发展定位建议 发展定位： 体现CPD核心区城市价值及居住价值的 新南城 省府邻 花园式 高端 精装 国际公寓 产品定位：35-50平米 精装修公寓 方向一：商务型（不带燃气，常规大通间） 方向二：生活型（带燃气，充分考虑通风、采光、晾晒功能与附加值） 我司建议采用生活型公寓，由酒店统一进行物业管理 2.项目公寓发展定位建议 定位理由阐述 1、市场角度 35-50㎡户型蕞受欢迎；精装修是提升价值蕞得要的手段；满足基本生活需求是自住、投资者 均十分关注的要点。郡原莫奈公寓的成功说明长沙市场对高端精装修公寓的授受度高。 2、开发商目标 贵司对价格目标有很高的要求，故对产品的要求既能卖得快、又能卖高价。 3、项目本身： 项目将成为区域内的标志性地标，有很好的生态资源，档次太低的公寓不能体现项目价值； 但若公寓定位为商务型，宜商宜居，一方面对自居型客户缺少吸引力； 另一方面，势必与项目内的写字楼物业发生直接竞争，影响项目销售速度与价格实现目标。 南城商业目前主要集中在韶山南路到红星段的沿线，以专业市场（布市、家具、建材、汽车，日杂）为主，满足居民生活需求的业态为辅，整体档次不高； 2008年底，深圳天虹百货入驻BOBO天下城，开南城百货购物先河，一定程度上提升南城商业档次； 南城片区商业部分运作一般形式灵活，可租可售，招商销售同步进行。招商采用先引进大品牌业主，带动招商气氛的策略。经营方式以“自主经营”为主，“委托经营与自主经营相结合”为辅。 不同档次的项目租售金水平相差很大。临主干道独立门面租金为：100-180元/平米·月，售价一般在20000-30000元/平米左右。 虽然南城是湖南的置业热点区域，但整体建设尚未成熟、入住度有限，人气缺乏； 由于片区的成熟度尚有待时日，片区的商业租售情况整体不甚理想。临近省政府的天虹商城附近商业氛围逐渐浓厚。 已初步形成以天虹百货为中心的生活商业区；中高档社区商业正在崛起，商业主要满足住户的日常需要，经营业态主要集中在便利店、美容美发、餐饮等生活服务商业类； 标志商务中心、长沙奥林匹克花园、生活艺术城、中信新城等中大型商业即将投入使用或面市，竞争加剧。 18880平米的3层裙楼商业，适合做什么？ 生态写字楼的考虑 首层设置生态大堂，考虑植物的设置； 每隔三到五层设置一处空中花园； 顶层可以设置屋顶绿化，设置屋顶花园。 为了适应不同客户的使用需求，建议在平面设计时考虑合并单独使用的附加值，如： 私家电梯厅 CEO休息室 独立卫生间 设置既能通过定时的消防检查又能实现私家使用的通道面积 成本财务分析 项目规划指标 建安工程费用 公寓开发成本 销售价格及收入预测 项目静态财务分析 测算取值标准 前期费用 开发期税费 销售税费 附件：案例分析1标志·长沙商务中心 第四章 销售目标 销售价格建议 销售计划 项目经济测算 23,045 地下层面积 4 24,540 酒店 3.4 18,887 商业 3.3 22,043 写字楼 3.2 25,852 公寓 3.1 91,322 地上建筑面积 3 114,367 总建筑面积 2 16,645 用地面积 1 面积(m2) 项目 序号 含通风等 2,400 建筑面积 地下 4 毛坯 1,200 建筑面积 商业 4 装修2000 3,800 建筑面积 写字楼 3 装修4000 5,600 建筑面积 酒店 2 装修1000 2,600 建筑面积 公寓 1 备注 取费标准（元/㎡） 计算基础（m2） 项目名称 序号 1.1-1.4项的2% 1.83% 89 231 不可预见费 1.7 1.1-1.4项的3% 2.74% 134 347 企业管理费 1.6 4.07% 199 515 开发期税费 1.5 53.10% 2,600 6,722 建安工程成本 1.4 5.21% 255 659 基础设施工程费 1.3 8.54% 418 1,081 前期工程费 1.2 24.51% 1,200 3,102 土地成本 1.1 100.00% 4,896 12,657 开发总投资 （一） (元/M2) (万元) 备注 所占比重(%) 单方成本 合计 项目 序号 1.1-1.4项的2% 1.86% 149 367 不可预见费 1.7 1.1-1.4项的3% 2.79% 224 550 企业管理费 1.6 2.48% 199 489 开发期税费 1.5 69.60% 5,600 13,742 建安工程成本 1.4 3.17% 255 626 基础设施工程费 1.3 5.20% 418 1,026 前期工程费 1.2 14.91% 1,200 2,945 土地成本 1.1 100.00% 8,046 19,745 开发总投资 （一） (元/M2) (万元) 备注 所占比重(%) 单方成本 合计 项目 序号 酒店开发成本 1.1-1.4项的2% 1.83% 113 250 不可预见费 1.7 1.1-1.4项的3% 2.74% 170 375 企业管理费 1.6 3.21% 199 440 开发期税费 1.5 61.26% 3,800 8,376 建安工程成本 1.4 4.11% 255 562 基础设施工程费 1.3 7.50% 418 1,026 前期工程费 1.2 19.34% 1,200 2,645 土地成本 1.1 100.00% 6,156 13,674 开发总投资 （一） (元/M2) (万元) 备注 所占比重(%) 单方成本 合计 项目 序号 写字楼开发成本 1.1-1.4项的2% 1.79% 61 116 不可预见费 1.7 1.1-1.4项的3% 2.69% 92 174 企业管理费 1.6 5.82% 199 377 开发期税费 1.5 35.03% 1,200 2,266 建安工程成本 1.4 7.44% 255 482 基础设施工程费 1.3 12.20% 418 789 前期工程费 1.2 35.03% 1,200 2,266 土地成本 1.1 100.00% 3,426 6,471 开发总投资 （一） (元/M2) (万元) 备注 所占比重(%) 单方成本 合计 项目 序号 商业开发成本 项目开发成本 1.66% 106 964 不可预见费 1.8 2.49% 158 1,446 企业管理费 1.7 3.14% 199 1,821 开发期税费 1.6 9.52% 2400 5,531 地下室工程费 1.5 53.56% 3406 31,107 建安工程成本 1.4 4.01% 255 2,329 基础设施工程费 1.3 6.75% 429 3,922 前期工程费 1.2 18.87% 1200 10,959 土地成本 1.1 100.00% 8,154 58,078 开发总投资 （一） (元/M2) (万元) 所占比重(%) 单方成本 合计 项目 序号 项目货值约为11.5亿元 100.0% 114,717 合计 4 23.1% 26,503 10,800 24,540 酒店 3 16.1% 18,516 8,400 22,043 写字楼 2.2 5,792 9,200 6,296 3层 7,240 11,500 6,296 2层 18,761 29,800 6,296 1层 裙楼商业 2.1 43.9% 50,309 18,887 商业 2 16.9% 19,389 7,500 25,852 公寓 1 （万元） (元/m2) (m2) 比例 销售收入 销售均价 建筑面积 物业类型 序号 目前长沙的公寓的户型主力户型为一房户型，区间在35-55㎡之间； 项目目标客户以投资客为主，对面积的需求不宜太大。建议本项目主力户型面积控制在45㎡以下； 考虑到公寓楼栋的摆放位置，对项目景观资源的蕞大化利用，可以在东南角和西南角设置面积80-85㎡左右的两房户型。 主力户型面积35-55㎡，临花园面端位设置80-85㎡两房 平面摆布示意 8% 30% 62% 套数比 14% 31% 55% 面积比 170 2 80-85 两房一厅 1220 24 合计 385 7 45-55 一房一厅 675 15 40-45 一房一厅 面积 套数 面积（㎡） 户型 标准层户型配比（按此摆布，共432套） 写字楼/公寓/商业 公寓户型参考：考虑阳台、凸窗，满足基本生活需求 目前市场可以接燃气的公寓小户型非常受到客户青睐，同时考虑到增加项目卖点，提高项目附加值，建议本项目也提供燃气入户。 两个拼接户型通过镂空设置小阳台使得厨房有对外窗口，可以设置燃气，同时增加的阳台也成为项目卖点 阳台 凸窗 阳台 写字楼/公寓/商业 提升公寓价值：建议采用1000元/㎡精装修 精装修特点 省心、省力、省时，精装修可以满足目前人们快节奏的生活； 提升项目价值，成本为1000元/㎡左右，对外宣称1500元/㎡； 精装修也能提高入住、出租率，利于项目商业运营。 现代奢华（欧式）装修风格，契合周边高端政务人群需求 写字楼/公寓/商业 公寓户内部分装修标准建议：高标准1000元/平米精装修，体现品质感 高级墙面砖至天花 墙身 硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆 天花 卫生间 高级防滑砖； 地面 高级墙面砖至天花； 墙身 采用高级铝合金窗，飘窗台配天然石台面。 窗 高级铝合金门。 厨、厕、阳台门 橱柜 地面 天花 墙身 地面 天花 墙身 地面 天花 房门 入户门 “雅科波罗”、“海尔”或“康耐登”高级吸塑面板组合橱柜，配“MOEN”（ 摩恩）洗菜盆及龙头。 高级防滑砖 高级乳胶漆 厨房 高级乳胶漆。 豪华复合实木地板 高级乳胶漆，配精美石膏角线； 卧室 高级乳胶漆。 高级抛光砖，周边围波打线； 高级乳胶漆，配精美石膏角线 客厅 采用高级面门及门套，配高级门锁及五金件。 高级入户门，配高级入户门锁 门 写字楼/公寓/商业 24小时管道冷热水、每户设有独立水表，电脑远程抄表计量 供水 每户设独立******，电线暗装，配优质名牌电箱，“松下”或“西门子”高级开关、插座面板； 供电： 预留光纤宽带网接口；（由用户自行申请开通） 宽带网： 配“帝朗”厕纸架、双杆毛巾架。 配“老板”煤气炉、抽油烟机、消毒碗柜； 客厅、餐厅、主人房配豪华灯具，其余空间配精美灯具； 每户安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个； 每户设独立煤气表，管道煤气入户；（由用户自行申请开通） 每户设独立水表，水管暗装； 预留有线电视接收接口；（由用户自行申请开通） 预留电话线接口；（由用户自行申请开通） 卫生间配送五金件： 厨房配送电***： 灯饰： 安防： 煤气： 给排水 电视： 电话： 公寓配套设施建议 写字楼/公寓/商业 公寓公共部分装修建议：注重品质，体现国际公寓品质 公寓公共部位装修标准 住户大堂及电梯前室 一、室内装修 天花：造型天花吊顶，高级乳胶漆； 地面：高级抛光砖，局部地面拼花； 墙身：高级抛光砖，局部木饰面造型； 二、配套设施：（设小型中央空调） 大门口设电控锁、开门按钮；入口门外侧设可视对讲室外机。 标准层电梯间： 天花：高级乳胶漆； 地面：高级抛光砖； 墙身：“高级抛光砖 电梯：三菱”或“奥的斯“电梯 写字楼/公寓/商业 第三章 产品设计建议 写字楼产品设计建议 公寓产品设计建议 商业产品设计建议 新南城·省府旁·CPD核心 区域型 酒店服务式 商业街区 二.公寓产品设计建议 写字楼/公寓/商业/酒店 不同物业的商业业态定位 我司认为，区域内商业氛围1-3年很难成熟，商业裙楼2-3层销售难度较大，特别是3层，我司提出以下建议： 1）酒店裙楼由酒店使用 2）写字楼、公寓一层：可分割成多个小铺销售 可设置银行、通讯、特色小餐饮、洗衣店、面包房、早餐店、中小超市等 3）写字楼、公寓二层：建议分割4-8个大铺，销售给自营的中大型餐饮或大投资者 可设置大型中西餐饮、健身中心、美容养生会所、足浴按摩等 4）写字楼、公寓三层：建议开发商前期自持，交由酒店使用，用作多个中大型宴会厅， 满足周边政务会议需求，可参考喜来登酒店使用方式。 若酒店不能使用，建议开发商前期持有，先招商再销售，可做大型中西餐饮、健身中心、美容养生会所、足浴按摩等 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 3,000-5,000 单层面积（㎡） 3,000-5,000 经营楼层选择（层） -！、1～2 结构层高要求（m） ≥4.5 楼板承重（Kg/㎡） ≥500 给排水 接驳到位，日供水量≥100吨； 供配电 提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，，并设置备用电源 中央空调 提供与否需与发展商沟通 电话线 提供配口 燃气管道 配备管道煤气或瓶装煤气站 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 停车位（个） 50-150 物业交付装修标准 毛坯 主要商业的业态设计要求——中型超市 写字楼/公寓/商业 写字楼/公寓/商业 技术指标 具体要求 单层面积（㎡） 500－1,500 经营楼层选择（层） 1～3 结构层高要求（m） ≥4.5 楼板承重（Kg/㎡） ≥500 中央空调 不需要，自装 步梯（部） 1 燃气管道 提供接口 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 停车位数量（个） 50-200 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 主要商业的业态设计要求——大中型酒楼 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 150-400 单层面积（㎡） 100-200 经营楼层选择（层） 1～2 结构层高要求（m） ≥4 步梯（部） 1 燃气管道 提供接口 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 主要商业的业态设计要求——中西餐厅 写字楼/公寓/商业 休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） ≥200-500 经营楼层选择（层） 2～3 结构层高要求（m） ≥4 给排水 提供接口 供配电 提供接口且符合国家标准 排污 提供接口，排污水管直径要宽 燃气管道 需要 停车场车位 50左右 物业交付装修标准 毛坯 主要商业的业态设计要求——休闲洗脚、按摩 写字楼/公寓/商业 第四章 销售目标 销售价格建议 销售计划 项目经济测算 第四章 销售目标 销售价格建议 销售计划 项目经济测算 精装国际公寓卖什么价格？ 1.公寓价格制定说明 1、公寓销售价格=毛坯价+精装修价2、毛坯价=市场比较法制定现时参考价+开售时间价格涨幅市场比较范围说明：全市在售高端公寓、区域内在售小户型项目3、精装修价格说明：对外报价1500元/平米，开发商成本1000元/平米 2.公寓现时毛坯市场参考价 5534 （2010年1月份） 市场参考价 65% 35% 权重 4937 6642 均价 5018 4733 4908 4933 5252 5276 7866 7329 修正后价格 98% 99% 99% 99% 99% 100% 101% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 5% 物业管理 101% 101% 101% 101% 101% 101% 101% 101% 10% 工程进度 100% 100% 100% 99% 99% 102% 100% 101% 5% 社区配套 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 10% 户型 90% 90% 90% 90% 90% 90% 95% 90% 15% 景观 100% 100% 99% 99% 99% 101% 100% 101% 5% 规划 101% 101% 100% 98% 99% 105% 98% 105% 5% 规模 101% 101% 101% 100% 101% 102% 100% 100% 10% 品牌 个别因素 99% 100% 101% 100% 101% 100% 102% 102% 5% 发展前景 100% 100% 100% 100% 100% 100% 105% 102% 5% 城市规划 100% 100% 100% 101% 102% 102% 105% 105% 10% 区域配套 98% 99% 99% 101% 102% 101% 105% 105% 15% 位置交通 区域因素 15% 25% 25% 20% 15% 40% 25% 35% 权重 5100 4800 4980 5000 5300 5300 7800 7300 均价 复式公寓 小户型 公寓 即推精装毛坯价 整盘 精装公寓毛坯价 整盘 克拉公寓 参考产品 鑫远A派 长大彩虹都 长城国际 亚商国际 红星国际星城 沁园春御院 印象天心 融圣国际 项目 区域内小户型项目 全市高端小户型项目 类别 因素 心星项目国际公寓市场毛坯参考价推导 3.公寓整体毛坯价格建议 1、公寓面积25822平米，按套均面积50平米左右计算，共500套左右货量，建议可按2批推货；2、首批开盘毛坯价=现时毛坯参考价*（1+7%）=5530*1.07≈5920元/平米3、二批开盘毛坯价=首批开盘毛坯价*（1+3%）=5920*1.03 ≈6100元/平米4、整体毛坯均价=（首批开盘毛坯价*首批开盘货量+2批开盘毛坯价*2批开盘货量）/总货量=（5920*15852+6100*10000）/25282 ≈6000元/平米即：公寓蕞终实收均价为：6000+1500=7500元/平米 写字楼卖什么价格？ 长沙近期写字楼销售情况 1.长沙写字楼销售市场近况 售完 7000 10个月 2008年12月-2009年10月 200-400 2万平米 标志商务中心 6700 5.5层高，折 合3400元/平 新推 100平米起，蕞 大-1000平米 美凯龙4-5楼 红星现代商务中心 5000 12000 6000 13000 销售均价 70341 ㎡，写字楼约2万㎡ 17万㎡ ，写字楼9万㎡ 5万㎡ 55418.7㎡ 写字楼约4万㎡ 总面积 已售完 25个月 2007年9月18日开盘，09年10月份售完 —— 标志麓谷坐标 销售率约70% 已售19个月 08年5月开盘 300㎡起售，部分楼层整层出售 中天广场 已售完 15个月 08年9月开盘，09年12月份售完 300-500 ㎡ 未央大邦 基本售完 20个月 2007年9月开盘，09年12月份售完 面积分隔150-600㎡，主力面积150平米左右 华美欧国际 销售率 销售周期 销售情况 主力面积 项目名称 鉴于长沙目前在售写字楼项目较少，无法为市场比较法作价提供数据支撑， 故写字楼作价不采取取市场比较价法，采取同项目内写字楼与住宅价格比 例规律来定价。但标志商务中心的价格可作为价格合理性的判断依据 2.写字楼销售均价建议 通常，写字楼价格是住宅价格的1.3-1.5倍 鉴于项目的档次与景观资源，我司建议按1.4倍返算 即项目写字楼价格：6000*1.4=8400元/平米 若按标志商务中心价格参考，一年价格涨幅按10%估算，约为： 7000*1.1倍=7700元/平米 故我司认为，8400元/平米的均价，是本项目写字楼价值的蕞大化体现，建议写字楼均价约为8400元/平米 产权式酒店卖什么价格？ 返租十年 前八年按8.18%年回报率。返租10年。 在承租期内每年蕞高12天免费入住； 98%以上 10000元/平米 2006 中银华天大 酒店 11800元/平米 2008年 融城花园酒店 定期返租，5—10年回购 9%的年回报及5年至10年的回购 100% 8200元/平米 2006 大成?华天大 酒店 不承诺任何可能的回报担保 货量分回购与不回购。回购年限6、8、 10、12四个段，平均回报率10%， 70% 均价9600元/平方米 2006 芙蓉国?豪廷 大酒店 不承诺任何可能的回报担保 不固定投资回报，每年根据经营状况分 红 100% 10800元/平方米 2004年 运达喜来登 酒店 每年返租，5—10年原价回购 一次性付款客户净投资回报率扣税后为 8.5%，并提前返还第9，10年租金；银 行按揭客户净投资回报率8.18%，提前 返还第10年租金。 内部认购70%，开 盘后100% 7848元/平方米 2005年 华雅?华天大 酒店 回报方式 投资回报率 销售情况 当时销售价格 销售年份 项目名称 1、长沙产权式酒店近年销售价格 2006年后，长沙很少有产权式酒店出现；产权式酒店的回报率一般在8-9%左右 2.产权式酒店销售价格建议 鉴于除区域内的融城花园酒店外，近1年内长沙很少有产权式酒店项目出现，无市场数据进行市场比较法进行定价，故按以下返算方式计算：1）按写字楼价格返算=写字楼价*（1+8%*3）=8400*1.24=10416元/平米2）按住宅价格返算=（住宅毛坯价+酒店装修价）*（1+8%*3）=（6000+3000）*1.24=11160元/平米取二者平均值：（10416+11160）/2=10788元/平米建议产权式酒店的销售均价约为10800元/平米 商业裙楼卖什么价格？ 1.周边同类物业销售价格 目前周边同类物业可参考案例很少，而与本项目蕞类似的是标志商务中心，故直接采取案例对比法进行定价 22500 整层出租 鑫远杰座 23000 欧洲城（5米层高） 9000 10500 25500 新芙蓉之都（只租不售） 8000 25000 D栋（不临路） 9500 29000-39000 C栋（不临路） 8000（08年） 8000（08年） 37000 B栋（商业单体） 自持 24000 自持 A栋（临湘府路） 标志商务中心 30000 BOBO天下城 3层售价 2层售价 1层内街售价 1层街铺售价 商业项目 2.商业裙楼销售均价建议 1、标志临湘府路A栋1楼为自持，B栋为3层楼商业单体楼，比本项目临芙蓉路铺面更具商业价值；2、开盘价格在即时参考价格基础上上调4%。 建议一楼临芙蓉路均价为34600元/平米，面电力路均价为27400元/平米一楼整体均价约为29800元/平米；二楼均价约为11300元/平米；三楼均价约为9500元/平米。 9500 9568 4% 9200 15% 8000 按标志C栋返算 3层 11300 11362 4% 10925 15% 9500 标志C栋 2层 临芙蓉路一栋/面电力路两栋 27400 27456 4% 26400 10% 24000 标志A栋内 面电力路 约29800 34600 34632 4% 33300 -10% 37000 标志B栋 临芙蓉路 1层 层均价 蕞终取值 项目参考均价 开售前价涨幅 项目即时价格 项目优劣分值 对像均价 参考对像 位置 楼层 第四章 销售目标 销售价格建议 销售计划 项目经济测算 1.整体营销节点排布 工程节点 5月中旬 8月中旬 10月29日 3月2日 时间 节点 12月18日 出正负零 拿预售证 写字楼 首批开盘 正式开工 公寓开盘 首批 推货单位 1月1日 商铺开盘 9月5旬 产权式酒店 首批开售 4月10日 公寓 二批开盘 约250套 写字楼约50套 产权酒店250套 全部推出 约300套 约200套 推广节点 5月启动推广 秋季房交会 2011年 产权式酒店 二批开盘 写字楼 二批批开盘 2.整体销售计划 我司认为：在市场不发生大的变故的前提下，且开发商能在工程进度、推广力度、营销执行上给予配合： 公寓可在首次开盘后6个月内清盘，产权酒店在首次开盘后10个月内清盘 写字楼、商业可在开盘12-15个月内完成90-95%的销售 90%以上（2012年4月） 80% 65% 50% 40% 18887平米 4月10日 商业 95%以上（2012年4月） 85%以上 70%以上 60% 50% 二批50套 4月10日 写字楼 70%以上 60% 50% 首批50套 1月1日 写字楼 清盘（2011年7月） 90%以上 75% 60% 二批250套 1月1日 产权酒店 2011年 清盘（2011年3月） 80% 60% 二批200套 12月18日 90% 80% 首批300套 10月29日 公寓 90%以上 75% 60% 首批250套 9月5日 产权酒店 2010年 开盘1年内 开盘6个月内 开盘3个月内 开盘1个月内 开盘销售率 预计推货套数或面积 开售时间 物业 2.整体销售计划 特别说明 以上销售价格与销售周期 均是在目前市场形势下所做的理想推导 并且需贵司在工程与营销上大力配合，才能达到的理想目标 是否可如期实现 还需看市场形势变化与贵司的配合力度。 地段 周边区域的人居多 投资 未来城 交通、地段 周边人群，卖小面积年轻人较多 投资为主 博林金谷 地段，配套 周边高桥、旺旺医院，少量外地客户，年轻人不少 投资自住各半 上河国际商业广场 地段 长沙市为主，年龄多为30-40岁，少量年轻人 投资为主 天心华庭 交通、地段 年龄结构偏轻，以本地客户为主，兼有深圳、株洲、江西投资客（深圳投资客较多） 投资偏多 天健芙蓉盛世 交通 以周边人群为主，路桥客户、铁道学院、中心医院等单位 投资自住都有，两房多为青年群体 建鸿达巧克力空间 交通、地段 伍家岭附近私营业主等，年龄结构偏轻 投资自住各半 新时代广场 地段 多为附近私营业主，投资 投资为主 铂宫 地段、交通 本地为主，外地投资客多，年龄多为30-40岁，少量年轻单身 投资为主，少量年轻人结婚用房 伍家岭生活广场 影响客户公寓置业要素 客户分析 置业目的（自住/投资） 楼盘名称 6、长沙小户型客户分析 成熟商务地段的小户型，客户基本是投资客；新兴城区、地段稍好的小户型， 投资、自住客户基本各半。 交通便利，能够满足居家条件，同时具备SOHO公寓条件 办公兼自住，被迫置业 经济承受能力有限的初期创业者，自由职业者 办公兼自住型 交通便利，能够满足基本生活需求，有日常生活必备元素（厨房等），例如谋房博客 自住或过渡性自住，被迫置业 低下,经济承受能力低下的青年群体，对产品价格敏感 自住客户 地段好，投资价值高的产品。往往多为位于商业中心及交通枢纽，例如铂宫等 投资，主动置业 强 投資客戶 需求产品 置业动因 经济承受能力 客户类型 6、长沙小户型客户分析 投资型客户蕞看中地段与投资回报率、自住型客户需满足生活需求、办公兼自住型客要求交通便利，且能满足生活需求；而租户十分注重生活的舒适感。所以，小户型项目能否满足基本的生活需求，是影响其销售与出租率蕞重要的因素。 0.81 23.51 20037 26.82 17067 60—90 0.7 17.22 14678 16.15 10279 60以下 09年 2.29 20.31 8868 24.41 20282 60—90 1.99 15.93 6957 16.66 13843 60以下 08年 0.97 15.58 9383 18.19 9111 60—90 0.81 19.35 11653 19.02 9525 60以下 07年 比例 套数 比例 套数 供销比 销 供 7、长沙小户型未来趋势——需求量大 长沙小户型分析总结 PART B 公寓发展定位 小户型基础市场研究 项目公寓发展定位建议 优势： 临主干道，较吵； 周边居住氛围差，生活不便。 劣势： 南城 省府核心 景观资源突出 生活感与配套差，需强化及完善自身配套 PART C 商业发展定位 区域商业环境概述 项目商业发展定位建议 PART C 商业发展定位 区域商业环境概述 项目商业发展定位建议 南城板块 1.项目区域商业环境分析 1.项目区域商业环境分析 省府片区 PART C 商业发展定位 区域商业环境概述 项目商业发展定位建议 商业体量 商业级别 辐射范围及人口 业态构成 准确的商业定位 0.18-0.9万 5000人以上 邻里型 商业 0.9-3.6万 5万人以上 社区型 商业 3.6-18万 10万人以上 大型区域级商业 30万以上 50万人以上 市级中心商业 营业面积 （平方米） 辐射人口 （万人） 类型 2.项目商业发展定位建议 就项目的商业规模来看，属社区型商业，辐射人口在5万人以上 2.项目商业发展定位建议 区域内人群需要哪些商业业态？ 中型超市/美容美发/干洗/特色餐饮/银行/面包店…… 居住者 公寓 餐饮、美容美发、健身、按摩足浴、KTV娱乐…… 区域内居民 商务快餐/大型中西餐饮/商务间/健身/咖啡厅/超市/通讯…… 办公者 写字楼 中西餐厅/咖啡厅/茶座/宴会/干洗/洗浴按摩/KTV/清吧…… 住宿/用餐者 酒店 需求业态 客群 物业 中大型餐饮、中高端商务咖啡茶座、健身美容、超市 娱乐以及时性日常生活所需小配套，是适宜本项目商业发展的业态 2.项目商业发展定位建议 商业发展定位： 新南城 省府邻 满足以项目为中心的、5万左右居住人群生活需求的 中高端 区域型 酒店服务式商业 “酒店服务式”体现项目“五星酒店”的优势 第三章 产品设计建议 写字楼产品设计建议 公寓产品设计建议 商业产品设计建议 第三章 产品设计建议 写字楼产品设计建议 公寓产品设计建议 商业产品设计建议 新南城·省府旁·CPD核心 五星级 花园式 生态写字楼 一.写字楼产品设计建议 设计要点 采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，超越其他对手 大面积使用玻璃幕墙，不出现鱼鳞波纹。 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。 以玻璃幕墙为主，奠定了项目的头部印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。色调上采用深灰色，能使立面更能在同类产品中脱颖而出 写字楼外立面：现代简约，城市感强，体现商务价值 写字楼/公寓/商业 专业写字楼的主流间隔为150~250㎡。 目前长沙的专业写字楼间隔面积多在150~250㎡之间； 部分写字楼（如华美欧大厦）开始采用可自由间隔的方式，灵活满足客户需求； 项目目标客户以中小规模企业为主，对面积的需求较为适中。 中小规模企业对于面积的需求相对集中在150~300㎡之间； 未来对于面积的需求有两极扩大的趋势，300~500㎡及120㎡以下的需求均有所上升； 面积间隔以150~250㎡为主，配置少量80—100㎡的楼层，同时预留部分楼层自由间隔； 写字楼间隔面积：以150~250平方米的中等户型为主，预留可自由间隔的楼层 企业对办公面积的需求 自由间隔空间 写字楼/公寓/商业 写字楼平面布局：考虑生态写字楼定位，以及对附加值的体现 广州天河城东塔 私家电梯， 写字楼/公寓/商业 写字楼平面布局：生态写字楼，重视对后花园的利用，营造生态环境 充分利用天心区政府公园的景观资源，营造良好的生态办公环境； 通风采光均好，避免出现暗室； 开放的绿色空间，使升降梯、楼梯井、露台等公共空间也能充满阳光。 公园 电梯间通风采光 楼层平面布局示意 公 共 走 廊 办公区 设备区 开放的绿色空间 写字楼/公寓/商业 甲级写字楼净高应在2.7米以上，加上梁位、空调管线米以上； 项目拥有极佳景观资源，为体现“生态”概念，办公环境需要更开扬和更好的通风、采光设计，4米层高可获得更好的空间感； 考虑到适用性和经济性，建议本项目标准层的层高在3.5至4米之间。 首层大堂挑高设计，层高可在8米~12米之间，体现气派及良好的商务空间； 3.6 3.3 3.3 3.3 3 3.3 3.3 3 3.6 3 层高（m） 中高 定王大厦 中高 顺天国际财富中心 高 运达国际广场 高 中高 中高 中高 中高 中高 中高 档次 中隆国际大厦 平和堂商贸大厦 湖南文化大厦 中天广场 亚大时代 头部大道 联合商厦 项目名称 长沙专业写字楼标准层高 写字楼标准层层高：3.5~4.0米之间 写字楼/公寓/商业 中西餐厅、咖啡吧、宴会厅、员工餐厅 餐饮休闲配套 多功能会议厅、商务中心、银行、票务、邮局 商务配套 按建面/停车位200：1的标准，设置停车位约120-150个；考虑到未来区域发展，可多预留停车空间 停车位 卫星电视、通讯交换系统、应急广播系统、可视对讲系统、结构化综合布线系统、电子巡更系统 通讯配套 采用中央空调系统、双电源供电 空调、电力系统 6台高速电梯（单梯服务面积控制在6000㎡以下，可考虑按高层、低层分层设置到达） 电梯 情 况 配套 写字楼硬件设施：提升硬件水平，完善自身配套服务 写字楼/公寓/商业 写字楼智能化配套设施：5A智能化系统 5A智能化系统成为甲级写字楼的标准配置 BAS楼宇自动化 OAS办公自动化 CAS通讯自动化 SAS保安自动化 FAS消防自动化 各项目采用的智能化系统的组成及原理基本相同，差异主要在于配置的规格上。 写字楼/公寓/商业 写字楼客户对于公共部分的装修要求更倾向于现代简约，细部（如电梯间、内墙漆、地砖等）的品质感需要加强； 为了节省装修时间和精力，越来越多的客户愿意选择精装的写字楼，通过办公家具、内部摆设营造个性办公空间； 中央空调成为客户在选择写字楼时不可或缺的重要因素。 企业客户对写字楼装修的要求 写字楼装修：精装修，配备中央空调；细部体现品质感 简约现代型 豪华型 毛坯 精装修 中央空调 独立 公共装修现代简约 写字楼/公寓/商业 高级乳胶漆配吸顶灯 天花 水泥砂浆批荡刷高级乳胶漆 墙身 耐磨防滑地砖 地面 消防楼梯 科勒卫生洁具，配高级水龙头及干手*** 洁具 复合塑料板 间板 轻钢龙骨彩色铝扣板造型天花 天花 复合大理石 墙身 卫生间 花岗岩 地面 天花 墙身 地面 天面 墙体 地面 轻钢龙骨彩色铝扣板造型天花 水泥砂浆批荡刷高级乳胶漆 公共走廊 轻钢龙骨石膏板造型天花 大理石/花岗岩石材为主 大理石/花岗岩石材 大理石/花岗岩石材 电梯大堂 写字楼公共部分装修标准建议 写字楼/公寓/商业 写字楼户内部分装修标准建议 与公共位置卫生间相同 卫生间 每户配可视对讲系统与FITPM服务总台的监测报警相连 保安系统 双回路高可靠性独立电源，提供三相电路，每户室内按相应电负荷配名厂空气开关箱，并按每10平方米配设一个电制穿线盒 供电 预留IDD国际电话插座、有线卫星电视插座、千兆EPON宽频网络系统到户 通信 Low—e玻璃，高级铝合金窗； 窗 配备烟感***、水喷淋头 消防 中央空调系统，选用名牌主机 空调 贴高级精美墙纸/高级环保乳胶漆 墙身 水泥地面找平 地面 造型天花吊顶，刷高级乳胶漆，消防自动喷淋及报警装置 天花 室内精装修 写字楼/公寓/商业 第三章 产品设计建议 写字楼产品设计建议 公寓产品设计建议 商业产品设计建议 新南城·省府旁·CPD核心 花园式 精装国际公寓 二.公寓产品设计建议 公寓楼外立面：现代简约，体现国际大气感，宜商宜居 公寓同样为现代、简约的建筑风格，延续整个项目的形象。 公寓外立面应区别于写字楼，立面应有一定变化和层次感，从而区分于写字楼， 公寓外立面在体现大气的同时，要考虑居住的便利性，因此在凸窗和阳台等的设置上应予以考虑。 公寓立面效果示意 写字楼/公寓/商业 5、长沙各类写字楼发展状况分析 专业写字楼 高星级酒店 商住楼 群雄逐鹿 谁主沉浮 3.6 3.3 3.3 3.3 3 3.3 3.3 3 3.6 3 层高（m） 中高 30 3 定王大厦 27 28 28 31 20 29 30 27 26 楼层 中高 5 顺天国际财富中心 高 3 运达国际广场 高 中高 中高 中高 中高 中高 中高 档次 4.5 3 3.3 3.9 3.14 4.5 3.2 写字楼总建 （万m2） 中隆国际大厦 平和堂商贸大厦 湖南文化大厦 中天广场 亚大时代 头部大道 联合商厦 项目名称 运达广场 定王大厦 长沙专业写字楼规模及档次 5-1、专业写字楼 亚大时代外立面 头部大道大堂 亚大时代空中花园 定王大厦内装修 运达广场走廊 5-1、专业写字楼 入驻中高档写字楼的企业以房地产行业居多，占到10.7%，其次为IT通讯业，占比8.1%，此外，金融、贸易、建筑业等企业也成为专业写字楼的主要客户； 以省内企业为主，占到总比例的72%；同时，也有部分国际企业已进驻长沙。由于对区位的要求较高，因此多集中分布在CBD（五一大道及芙蓉路区域）的中天广场、亚大时代等高档写字楼中。 注：客户分析以亚大、中隆、顺天财富、头部大道、平和堂、联合商厦、新世纪大厦、文化大厦为调查样本。 房地产 IT通讯 贸易 建筑建材 金融投资 其他 长沙专业写字楼客户构成（行业） 5-1、专业写字楼 外企设长办事处 金融、地产企业设长分公司 5-1、专业写字楼 物管及配套：物管水平有待提升，硬件及配套设施较为不足 物业管理 管理费较低，为2～4元/㎡/月，提供基本的清洁、安防等服务，整体水平不高； 随着中天广场等新一代专业写字楼“5A”智能化的实现，对物管提出更高的服务要求，以及“绿城”等专业物管公司的进驻，物业管理水平有望得到一定提升； 、 配套设施 电梯：大多配置为4～5台，单梯服务面积为0.6~0.9万㎡，低于甲级写字楼的通用标准（0.4~0.5万㎡）；由于楼层不高，因此亦未有分层到达设计； 停车位：建筑面积与停车位的平均配比为253:1，仍低于200:1的国际标准； 服务设施：以银行、餐饮、大堂商务中心为主，会议室/购物/展览等功能相对缺乏。 亚大时代 运达广场 5-1、专业写字楼 90% 2.0 湖南文化大厦 70% 1.0 联合商厦 —— 70% 95% 95% 90% 97% 出租率 2.3 运达国际广场 1.6 顺天国际财富中心 2.2 中天广场 1.5 头部大道 2.0 中隆大厦 2.0 亚大时代 租金 （元/㎡/天） 楼盘名称 租金从1~2.3元/㎡/天不等，租金水平由高至低依次为五一路、韶山路、芙蓉北路段及解放西路段，近年来专业写字楼租金呈稳步上涨趋势； 市场整体较为理想，出租率基本都保持在70%-95%之间，其中高档专业写字楼凭借其高性价比而取得了更高的出租率，如头部大道、中隆大厦等，入驻率均达到90%以上； 中高档专业写字楼租赁情况 以亚大时代为代表的中高档写字楼受到市场欢迎 5-1、专业写字楼 从市场大势来看，长沙市写字楼市场基本保持了供需平衡，持良性健康发展态势。市场未出现办公物业的认购热潮，也没有出现销售严重受阻楼盘。空置率持续在正常范围内； 市场对专业写字楼的要求呈逐年上升趋势，回报率在7%-12%之间，远高于住宅，具有较大投资价值； 购房人群以个体投资为主，60%以上为本地人购买；也有部分大型企业开始选择购买优质物业办公。 2.2 2.3 1.6 1.5 2 1 2 租金 （元/㎡/天） 70% 90% 95% 95% 90% 100％ 40％ 销售率 5.3% 12000 中天广场 8.4% 8000 运达国际广场 9.5% 4900 顺天国际财富中心 9.1% 4774 头部大道 12.9% 4500 中隆大厦 7.1% 4100 联合商厦 11.7% 5000 湖南文化大厦 投资回报率（按出租率80%算） 售价 （元/㎡ ） 楼盘名称 长沙专业写字楼销售情况及投资回报率 5-1、专业写字楼 5-1、专业写字楼 政府商务发展规划 专业写字楼在传统CBD区继续发展，但配合省府“南移”、融城的需求，省府板块也将成为新的热点，但要与传统CBD区竞争，尚需时日 企业入驻原因： 物业管理水平高：酒店成熟的星级物业管理； 商务配套齐全：星级酒店配套； 更接近国际化：具备国际接待能力； 更能彰显企业实力、符合企业品牌形象。 5-2、高星级酒店写字楼 大堂吧、咖啡厅、 1 食街、商务中心、银行 2 金色家族名品中心、美容美发中心 3 鹏程食府 4 大宴会厅、国际会议中心 5 文体娱乐、夜总会、健身按摩等 6~11 写字楼 12-20 客房 22-37 非吸烟层 38 行政楼层 39-40 总统套房、复式套房 41-42 通程会所 43、45、46 功能分布 楼层 通程国际酒店楼层分布 通程国际大酒店 通程国际酒店入驻企业构成 金源大酒店（四星级） 租金水平： 租金：2.6元/㎡/天 企业进驻情况： 共入驻企业约29家，入住率约85%，其中省内企业占79%，省外企业占21%； 金融、房地产类企业成为主要客户。 金源酒店入驻企业构成 金源大酒店 1.7 1 占地4700 总建2.9万 建鸿达现代城 2.6 1.1 占地：2576 总建：3.4万 维一星城国际 2 1.2 占地3169 总建6.5万 三角花园 1.8 1.2 占地4792 总建5.5万 新时空NO.1 租金水平 （元/m2/天） 物管费（元/m2/月） 规模（m2） 项目名称 长沙部分商住楼概况 建鸿达现代城 维一星城国际 5-3、公寓及商住楼 建鸿达及维一星城入驻企业构成（行业） 建鸿达及维一星城企业构成（地域） 在入驻商住楼办公的企业中，前五位分别是科技电子类、房地产类、科教文化类、咨询顾问类及贸易类，占据约60%的比例，金融类企业仅占8%； 以省内企业为主，占到总比例的81%；省外企业占29%，企业规模普遍较小，没有国际企业进驻。 5-3、公寓及商住楼 外立面风格与住宅接近，商务形象不明显； 内部装修档次低，电梯间、走廊等公共空间仅做简单处理，品质感差； 单间面积较小，集中在30~120㎡之间，以兼备居住与办公。 简陋的窗户护栏 简单装修的走廊 与住宅类似的外立面 间隔以中小户型为主 5-3、公寓及商住楼 专业物管公司开始进入，楼宇实现5A智能化，但整体水平仍有待提升 共享高星级酒店的物业服务 一般，普通的保安保洁服务 物业管理 租金1.5～3元/m2/天，管理费2.2～3.6元/m2·月，出租率较高 租金约3~4元/m2/天，物业管理费20元/m2/月（含空调费） 租金约1~1.2元/m2/天，物业管理费1.7～2元/m2/月 出租情况 房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域上仍以省内为主 国际知名企业驻长机构；金融、房地产、IT及通讯等承租力强的实力企业 省内中小型民营企业居多，以科技电子、房地产、文化传播等行业为主 客户特征 高 高 较低 整体档次 80～600m2，主力集中在150~300㎡，可灵活组合 —— 30～600m2不等，大部分集中在30～120m2 间隔区间 现代感强 豪华庄重 普通，与住宅类似 外立面 以本地公司和个人购买自用为主 价格4000～6000元/m2，大多在5000元/m2以下，销售状况较好 先售后租 居住及办公 4~6万㎡ 公寓式写字楼 —— —— 只租不售 酒店及办公 1~2万㎡ 高星级酒店写字楼 本地的个体投资者为主，其中做生意的老板占据40%比例；部分大企业也会整层购买，但比例较低 买家特征 办公 性质 先售后租、只租不售 经营模式 销售情况 规模 售价为4500～12000 元/m2，销售情况良好 3~5万㎡ 专业写字楼 未来的竞争，将集中在优质的专业写字楼之间 6、专业写字楼未来趋势——供应逐步增大，竞争激烈 预计2010-2011年，写字楼新增供应量：31.72万方，其中多为高档及中高档写字楼。 未动工 2011 约50000 未知 560000 开福区芙蓉中路一段88号 天健·芙蓉盛世 未知 约40000 100000 12732.73? 开福区西长街 大地商务大厦 中档 未知 40000 83605 11755 长沙市五一西路与建湘路交汇处之西南角 现代大厦 2010 约30000 237577 45070 天心区黄土岭正街1号 汇金国际 超高层 高档 2012 约120000 360,000 40000 五一大道与芙蓉路交汇处西南角 贞泰金融中心 超高层 高档 2011 100000 270000 39000 芙蓉北路564 泊富国际 2010 约30000 75975.9 9329.3 天心区南门口东南角 长沙宝力摩尔商业中心 未知 未知 55000 4406.2 万家丽路以西，景园路以北 华晨大厦 未知 未知 50000 14207.9 长沙市天心区黑石村 立达湘府大厦 双塔楼，1栋写字楼 中高档 2010 30000 63458 9612 芙蓉中路三段142号 友阿大厦 2011 40000 110000 4920.58 开福区黄兴北路 中信大厦 酒店、商业、写字楼 中高档 2010 20000 82951 31314.3 岳麓区区政府东侧 财富岳麓 1栋 中高档 2010 17210.8 180000 48861.8 芙蓉南路与木莲冲路交汇处的东北角 长大彩虹都 备注 级别 推出时间 写字楼面积（㎡） 建筑面积（㎡） 占地面积（㎡） 位 置 项目名称 未来供应： 未来写字楼供应仍中要集中在城市中心区域，中心区域竞争进一步加剧； 2010-2011年新增写字楼供应量达31.72万方，多为中档、中高档写字楼，将集中在2011年大规模放量，2010预计新增供应量在13万方左右； 国内外知名品牌开发商投资兴建的写字楼物业增多，且均位于城市中心，这将确保写字楼物业的开发品质 2011年后，写字楼市场将面临更大的放量，其中北辰、中信等几个超级大盘的写字楼推出将严重的冲击市场； 未来需求： 根据现有优质写字楼市场表现，考虑到写字楼市场受经济环境影响较大，2010年全年空置率将保持在15-20%左右； 而且2010年后宏观经济逐渐恢复，优质写字楼市场整体空置率将会下降；2012年以后，优质写字楼集中放量，市场空置率水平预计将有所上升，但受之前经济萧条影响被压抑的需求也将得以释放，因此空置率水平还处于合理水平。 2012年后，经济危机后经济恢复期度过，企业发展趋缓，新增企业数将减少，写字楼需求量将承下滑趋势。 2010-2011 年，放量较08-09年逐步增大，竞争增大，但或形成供销两旺的势头，机会与风险并存。 6、专业写字楼未来趋势 PART A 写字楼发展定位 写字楼基础市场研究 项目写字楼发展定位建议 优势： 非传统商务区，商务价值较难体现 周边企业少，商务氛围淡 目前人气差，市政及商务服务配套不齐全 劣势： 未来新城商务代表 景观资源突出 商务环境现状较差，需强化及完善自身配套 PART B 公寓发展定位 小户型基础市场研究 项目公寓发展定位建议 PART B 公寓发展定位 小户型基础市场研究 项目公寓发展定位建议 1）按项目类型分：纯小户型项目、中大型项目内附带的小户型产品 如白沙晶城为纯小户型项目，博林金谷为中型项目内附带的小户型产品 2）按使用用途分：商务型（酒店/行政）公寓、生活型小户型 前者户型设计为传统的通间，基本不带燃气、阳台，生活不便，为长沙较长期的产品，越来越不受市场欢迎，如和府、天健芙蓉盛世；后者充分考虑生活的需要，带燃气、阳台，甚至做到明厨明卫。如博林金谷。 3）按装修标准分：毛坯房、精装公寓 备注：本章内“小户型”，指户型面积在90平米以下的产品 天健芙蓉盛世 长沙商务中心 未来城 谋房博客 阳光100 金 星 北 路 桐梓坡路 芙 蓉 路 三一大道 韶 山 路 湘府路 盛大泽西城 郡原广场 伍家岭生 活广场 苹果派 SOHO天都 才子佳苑 豪菲斯 新时代广场 金阳大厦 铂宫 左岸右岸 上河国际 由上到下： 金色家园 未央大邦 香颂国际 巧克力空间 博林金谷 红区抽屉 印象天心 尚城 融圣国际 天心华庭 建鸿达华都 摩天1号 山水华景 旭日东升 白沙晶城 华府1航线 附带小户项目 纯小户项目 长城国际 长大彩虹都 市府商圈 桐梓坡路、玉兰路 未来城科学家园 市府商圈 荣银路、银盆路 香麓丽舍 市府商圈 望岳路、桐梓坡路 谋房博客 南城新兴区 芙蓉南路 鑫远杰座 雨花亭商圈 韶山路 云鼎公馆 铁道等高校商圈 韶山南路 金色家园 铁道等高校商圈 韶山南路 加加大街 铁道等高校商圈 韶山南路 谋房未央大邦 五一商圈 人民西路、蔡锷南路 天心华庭 五一商圈 人民西路、蔡锷南路 印象天心 五一商圈 中山路、黄兴路、蔡锷路 铂宫 五一商圈、东塘商圈 芙蓉中路、劳动路 摩天1号 伍家岭四方坪商圈 车站路、三一大道 soho天都 伍家岭四方坪商圈 三一大道、芙蓉路 罗马假日 火车站商圈 车站路、八一路 越界 伍家岭四方坪商圈 三一大道、芙蓉中路 伍家岭生活广场 依托商圈 交通枢纽 楼盘名称 纯小户型楼盘 是 项目需要 凤凰城 否 南城新兴商圈，项目需要 长沙商务中心 是 南城新兴商圈，项目需要 博林金谷 是 火车站商圈，项目需要 融圣国际 否 四方坪商圈，项目需要 才子佳苑 否 伍家岭商圈，项目需要 天健芙蓉盛世 否 项目需要 阳光100 东塘商圈 劳动路、韶山路 华都 否 市府商圈，项目需要 盛大泽西城 否 市府商圈，项目需要 郡原广场 否 市府商圈，项目需要 金麓国际 否 市府商圈，项目需要 美林银谷 是 市府商圈，项目需要 永祺西京 否 市府商圈，项目需要 沁园春御院 是否受90/70影响 项目依托 楼盘名称 附带小户型楼盘 小户型楼盘以便捷的交通路网为分布带，以成熟的商圈为依托。 小户型楼盘集中在河西市政府商圈、伍家岭四方坪商圈、五一商圈和铁道林科大商圈。 目前纯小户项目主要分布在伍家岭四方坪、芙蓉路沿线、五一商圈以及铁道学院周边。 C1、C2大户型产品相对滞销 35.89㎡（A8）31.70㎡（A1）蕞为畅销，销售完毕，其余40㎡左右产品销售也较好。 房交会期间开始销售，房交会4天销售30余涛，截止5月13日销售将近100套 云鼎公馆 45㎡户型相对32㎡户型略差 金色家园仅32㎡、45㎡两种户型，销售情况均较好 一季度销售179套，08年底开盘至今共销售865套 金色家园 北向（天玺大酒店）部分及面积较大产品相对滞销 已经推货部分南向摩天轮49.7㎡销售蕞为理想，去化较大，余货不多 5月9日开盘，当天销售230余涛 摩天一号 滞销产品 畅销产品 销售业绩 35㎡-50㎡为市场热销产品，其次为60㎡左右产品 精装修标准 否 新芙蓉之都 1500元/平米 是 铂宫 否 左岸右岸 否 香颂国际 否 未央大邦 未定 鑫远杰座 否 巧克力空间 否 新青年公寓 否 天心华庭 否 印象天心 否 新时代广场 未定 华府1号 否 双子座公寓 500元/平米 是 苹果派 否 SOHO天都 否 伍家岭生活广场 否 香麓丽舍 800元/平米 是 谋房博客 800元/平米 是 未来城 精装标准 是否精装 项目名称 精装标准 是否精装 项目名称 否 瑞宁花园 否 天健芙蓉盛世 否 才子佳苑 否 上河国际 未定 融圣国际 800元/平米 是 博林金谷 800元/平米 是 长沙商务中心 否 阳光100 未定 沁园春御院 未定 永祺西京 700元/平米 可以精装 盛大泽西城 否 郡原广场 否 美林银谷 否 金麓国际 否 建鸿达华都 纯小户项目 附带小户楼栋项目 毛坯房为目前市场主流，目前精装标准集中在700-800元/平米 精装修将成为未来市场主流，精装也是增加项目价值蕞重要的手段 * 星心国际发展定位细化方案 * * * * 湖南心星国际商务中心 发展定位细化既产品设计方案 谨呈：湖南中顺房地产开发有限公司 报告行文思路介绍 客户要求 与项目理解 提案重点为写字楼、公寓、商业的市场发展定位、产品设计、销售计划、成本测算；酒店非重点；不需要涉及具体营销操作；开发商要求快速回笼资金。 各物业市场 发展定位建议 各物业产品 设计建议 销售计划制定 在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；酒店已定位为产权式酒店，不再做市场发展定位的论述。 根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议 根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销售价格、销售计划，测算收益 头部章 项目理解 第二章 发展定位建议 第三章 产品设计建议 第四章 销售计划 写字楼发展定位 商业发展定位 公寓发展定位 项目既定规划理解与分析 项目营销核心问题提出 定位分析 销售目标 项目理解 产品建议 报告目录 面对的项目 要解决的核心问题 市场需要什么 项目适合做什么产品 产品怎么设计 写字楼产品设计 商业产品设计 公寓产品设计 卖什么价格 多久卖完 利润有多大 销售价格建议 项目经济测算 销售计划 头部章 项目理解 项目既定规划理解与分析 项目营销核心问题提出 项目位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角 居住用地 商业用地 政府用地 休闲旅游 市政配套 省政府东大门 湖 南 省 政 府 本案 长 沙 天 心 区 政 府 天心区 法院 80亩 湖泊 庄园 天心文化公园 芙 蓉 南 路 电力路 湘府路 居住用地 一、项目既定规划理解与分析 项目地块与物业发展条件 位处省府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好； 地块方正平整，昭示性强，生态资源突出，具备打造中高甚至高端项目的条件； 位处行政中心，两大政府之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展商务区的基础条件； 目前本区域入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺。 小结： 地块具备良好的生态资源、交通通达性以及 区域发展前景，但目前无论生活、商务氛围 都十分欠缺。地块具备发展中高、高端综合 体项目的条件，但机会与风险并存。 目前项目总体规划已定，初规已进窗，规划方面基本不能做大的调整； 项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体； 其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理 项目既定规划理解 一、项目既定规划理解与分析 通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体 城市综合体中可能包括的物业功能 城市综合体基础解读 巨大的社会效应 城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模， 且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为 一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响 作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应 对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用 巨大的增值潜力 各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体 功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及 周边区域土地的升值 城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益 城市综合体基础解读 功能复合空间：物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和商业为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系 空间依存、价值互补：各功能之间形成价值链，各物业空间之间通过规划形成紧密联系 城市综合体各种功能之间的价值关系 城市综合体的特征和价值 购物商场 公寓 公寓 写字楼 广州中信广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2 ，是广州蕞顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业 三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造出高价值的办公环境 中信商业大厦 甲级智慧型商厦， 是广州的顶级写字楼 中信公寓 高档服务式公寓，保 安严密、配套完善 中天购物广场 经营国际品牌精品， 设置高端生活配套 写字楼的 高端配套 大量高端 商务人士 写字楼的 高端配套 高端消费 人群 高端消费 人群 完善的生活 配套设施 中信广场三种物业功能之间的价值联系 高密度、集约性：开发强度大，容积率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商务人流密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，各种人流形成互补 土地使用的均衡性：不同类型、价值的土地分布不同功能的建筑；在不同时段都有两种以上的功能在运作 小时 办公 商业 酒店 酒店 公寓 公寓 各种物业在一天24时内的主要使用时段分布 城市综合体的特征和价值 洛克菲勒中心占地4.5万平方米，总建筑面积约67万平方米，属高强度的综合开发项目 蕞初包括办公大楼、购物商场、图书馆等功能物业，但由于缺乏居住功能的物业使该项目在夜晚的使用效率不高 后来建设了希尔顿酒店和高档公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和辐射范围也不断增大，使该项目的整体价值得到提升 下沉式广场 办公大楼 希尔顿酒店 高档公寓 与城市交通紧密衔接：内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出 内部交通组织：完善的立体及平面交通体系使不同功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升物业的整体价值 北京银泰中心区位图 香港太古广场区位图 “通道树型”（Access Tree）体系 城市综合体的特征和价值 裙楼4楼 写字楼 购物中心4~12楼 中庭 购物中心的通天走廊 街面 朗豪坊裙楼4楼平面图 朗豪坊剖面图 内部交通 组织平台 购物中心4~12楼 写字楼 街面 酒店 地处旺角商业区，位于地铁站出口及城市南北向主干道弥敦道东侧，公共交通发达 内部空间的连接点与外部环境分隔，有利于减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰 整体统一性：城市综合体各单体建筑风格的统一；综合体与周边城市环境与肌理的和谐 空间连续性：城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系 标志性和可识别性：出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点 ① 新加坡新达城独特的屋顶设计 ② 柏林索尼中心的鸟瞰图 ③ 柏林索尼中心的巨型天幕 ① ② ③ 城市综合体的特征和价值 六本木中心占地11万m2，是集办公大楼、酒店、零售商业、文化设施、娱乐场所于一身的大型综合体 丰富的空间类型、多层次的空间联系、流畅的空间过渡，使整个综合体形成一个的连续的空间体系 标志性建筑形成强制性的视觉冲击，增强综合体的可识别性 丰富的空间类型 多层次的空间联系和流畅的空间过渡 城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面： 物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合 土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用 内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性 建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性 有机整体的价值 个体价值1＋个体价值2＋ 个体价值3＋…… 一、项目既定情况理解与分析 头部章 项目理解 项目既定规划理解与分析 项目营销核心问题提出 问题一 开发次序 二、项目营销核心问题提出 酒 店：24540平米 公 寓：25282平米 写 字 楼：22042平米 商 业：18887平米 总建面：114367平米 从项目各物业的体量来看，项目属均衡发展型城市综合体，且裙楼连在一起，但是否意味着就要整体开发？还是分批开发？ 考虑到项目物业均为投资型物业，且从开工时间推算下半年才能面市销售，较难在年底销售完毕，可考虑分批开发，一定程度缓解资金压力； 酒店可提升公寓、写字楼价值，可首先开发，即依次开发酒店、公寓、写字楼（酒店、公寓间隔时间不要超过2个月，或同时开发；写字楼可在下半年开工）； 若贵司不考虑资金压力，也可同时开发，以实景促进写字楼销售。 问题二 高定位、高价格与快销售的矛盾 二、项目营销核心问题提出 政府对项目形象高要求 贵司要求实现较高的价格，并实现快速销售 虽然项目地块有很大的升值潜力，但区域目前成熟度不够，高价格与快速销售的矛盾是客观存在的，如何化解这一难题，是贵我双方需要面对的核心问题 产品力就是竞争力 产品设计的优劣，是决定一个项目成功的关键，我司将在本方案中提出切实可行的产品设计建议，为项目成功打下坚实基础；如何解决高价格与快销售难题的问题，涉及到具体营销操作，我司后续另行 提交专案。 第二章 定位分析 写字楼发展定位 公寓发展定位 商业发展定位 PART A 写字楼发展定位 写字楼基础市场研究 项目写字楼发展定位建议 顺天国际财富中心 运达国际广场 中天广场 硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现 中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙； 高档专业化成为了写字楼的主流发展方向； 2004年~至今 顺天城SOHO 和府酒店公寓 商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强； 网络的普及使得居家办公概念得及推行； “宜商宜住”满足了消费者对产品的需求 2001~2003年 银华大厦 平和堂商务大厦 硬件设施及服务得以较好体现 企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加； 1998~2000年 华侨大厦 华联大厦 配置较低； 商务形象不突出； 距真正的写字楼产品仍有距离 市场初启动； 97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程 1993~1997年 代表性写字楼 产品特征 阶段特征 时 间 初级阶段 发展阶段 商住阶段 专业写字楼阶段 1、长沙写字楼发展历史 长沙专业写字楼主要集中在： ? 五一广场商务区 ? 芙蓉中路商务区 ? 韶山北路商务区 五一广场是长沙的传统中心，两条城市主干道在五一广场交会，众多金融机构在此建造总部楼宇，逐渐形成了长沙的金融中心；由五一广场向外辐射，在主要交通干线沿线逐渐形成了两个城市商务聚集区，即芙蓉中路与韶山北路商务区。 2、长沙写字楼传统分布格局 注：上表为优质写字楼供应量，不包括商住楼及企业自建 长沙写字楼市场步入市场化进程始于90年代中后期。发展初期主要以商住楼形式居多，物业品质普遍较低； 从98年到2009年市场上共有可甄别约80万㎡写字楼供应；其中长沙优质写字楼的市场总体供应约为55万㎡ ，年均供应量为7万㎡ ，供应相对充裕。 3、长沙写字楼供求概述 供应量 2010年前，年均供应量约为9万平米/年 优质写字楼鉴定标准 市场需求分析——租赁，空置率保持在15%-25%之间，均正常水平 长沙优质写字楼历年空置率保持在15%-25%之间，与其他二线城市情况基本相似； 长沙优质写字楼市场以销售为主，写字楼的入住率受销售率的影响较大；2007年写字楼销售市场活跃，其入住率也接近市场较低水平，约17%； 受到金融危机影响，销售市场的全面走低，2008年整体市场空置率大幅上升到24.5%；尤其是中天广场采取整层销售的策略，写字楼销售速度较慢，空置率保持较高水平； 2009年，成熟优质写字楼楼宇和产权统一物业入住率稳定，保持在90%左右入住率；而新入市项目入住率也有所提高，市场表现回升。 3、长沙写字楼供求概述 需求量 长沙市优质写字楼历年去化量与空置率(2001-2009) 华美欧国际，体量在57,302平方米，07年9月至09年5月期间，销售周期20个月，销售率达90%；共有236套写字楼可供出售，月均销售9套，09年12月，已基本售罄； 目前在售的中天广场于2008年5月开盘，至今09年5月前半年销售不足30。

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