铁总开始盘活资产闲置土地或将用于房产开发
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：每日经济新闻）铁路系统庞大的土地资产和附属公司资产将迎来评估。
日前，中国铁路总公司发布了《中国铁路总公司土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘招标公告》和《资产评估项目招标公告》，分别涉及土地资产的评估和路局及其附属公司的资产评估。
之前，国务院对铁路投融资体制改革已明确 “铁总依法盘活利用原铁路生产经营性划拨土地。”有铁路系统人士向《每日经济新闻》记者表示，在铁路高负债、建设任务重压的背景下，这项计划有利于准确评估铁路资产以确定经营模式，同时盘活资产有利于缓解铁总债务和建设压力。待评估结束后，铁路资产的变卖与经营将成为现实。
更有行业分析人士指出，土地和资产评估招标的开启是一个强烈的信号，原先闲置的铁路沿线土地将开始产生价值，不排除大规模用于房地产开发。
本次招标范围包括18个铁路局、3个直属专业运输公司，包括中铁快运股份有限公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁集装箱运输有限责任公司和铁道科学研究院。
本次招标对投标人资格进行了严格要求，要求土地评估机构具有独立法人资格，具备中国土地估价师协会认证的范围内A级资信；在册的土地估价师人数须在10名及以上，正常执业3年以上，并具有大型中央企业改制土地评估经验等。
有地方铁路系统人士向 《每日经济新闻》记者表示，铁路的土地除了线路、站点使用外，还包括各系统的生产和管理用地、员工生活居住用地、后勤保障用地等。“铁路有大量的地产，其中不排除有些闲置、待开发与调节的部分。”
公开资料显示，像广深铁路、大秦铁路、*ST国恒都有大量土地储备。宏源证券研报称，广深铁路土地所有权总面积约1200万平方米，广深沿线万平方米。“广深沿线腹地经济较好，沿线部分站点利用率低，开发空间大，根据初步估算，沿线亿元。”
有业内人士表示，目前很多铁路沿线及站点土地处于闲置状态，在部分省份的地铁、城轨建设中曾寄望借助“以地养铁”的模式，但遭遇推广难题，主要是涉及部门较多，制度和法规上存在障碍。
去年8月，国务院出台《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》，明确指出，“加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用。支持铁路车站及线路用地综合开发。中国铁路总公司作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用。”
新一轮的土地改革也为铁路土地盘活提供了契机。十八届三中全会强调建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市等。
另据《经济参考报》报道，截至2013年9月30日，中国铁路总公司总资产为4.84万亿元，负债3.06万亿元，巨额负债已严重拖累铁路发展。
一方面铁总负债累累，另一方面又有大量的资产被闲置。无论是债务压力还是建设形势，盘活资产、筹集资金都将成为铁总工作的重中之重。
上述铁路系统人士称，重新对铁路进行资产评估是进一步深化改革，而这次的资产评估包括地产部门是一大进步。“既然铁总实行公司制，就应按现代公司制的法则与规律运行，清晰的资产评估不仅应该进行，而且应比较准确地评估所有资产，也好确定资产的经营模式。”
有行业分析人士也指出，土地和资产评估招标的开启是一个强烈的信号，这意味着政策终于开始松动，原先闲置的铁路沿线土地将开始产生价值，不排除大规模用于房地产开发。
在今年召开的铁路工作会议上，铁路沿线土地资产经营开发也被列为2014年铁路改革的重点任务之一。有消息人士称，铁总正在研究铁路土地综合开发问题，由国土部等部门联合规划制定政策，但蕞终好处归铁总。
上述铁路系统人士也表示，既然是资产经营，就不会存在交通用地不可开发的道理，相关的法规障碍可以解决，“铁路的一些好地段应该在资产经营中发挥作用。”
今年房地产开发贷或持续收紧 商业银行专挑优等生
（来源：中国经济网《证券日报》）
某三线城市房企负责人表示，目前只有一级开发商能从银行贷出款来，其他开发商都没办法，而且今年全年的情况可能会比去年还要紧张
“目前我们这里的情况是只有一级开发商能从银行贷出款来，其他开发商都没办法贷款。像我们这样的小开发商更是如此”，一家房地产开发企业负责人告诉《证券日报》记者。他所在的城市是三线城市，从去年开始银行对房地产开发贷收紧到现在，资金一直是大问题，“今年全年的情况可能会比去年还要紧张。”
“即便是有一定额度，银行也会优先考虑大型的优质的房企，其他的根本不考虑，能够得到银行开发贷的开发商都是优质中的优质”，这位负责人称。
记者翻阅各大银行2013年半年报数据发现，去年上半年，工行、建行、农行、交行的开发贷余额约1.45万亿元，其中绝大部分是用于优质客户。
业内人士指出，大型品牌开发企业由于需求额度较大，具有和银行议价的优势，有可能争取到利率较低的贷款。而对于中小型开发企业来讲，由于贷款审批环节复杂，贷款成本明显高于大型品牌开发企业，导致中小开发企业生存环境步履维艰，尤其是在流动性紧张的市场背景下，银行对于中小房企的开发贷款的限制会更加明显。
房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产开发项目贷款蕞长期限为3年，建筑业短期贷款蕞长不超过1年。
数据显示，房地产开发贷款目前在各家银行业务中占的比例不是很高，尤其是大的银行业务占比还相对较低，普遍都在8%以下，低一点的在6%7%；部分中小商业银行该项业务的占比略高，大概达到10%多一点。业内人士指出，只要房地产市场总体上比较平稳，没有出现大的系统性风险，房地产开发贷款的风险就不会很大。对商业银行来说，房地产开发贷款有不错的回报，而且比较稳定。
然而去年下半年以来，各银行由于政策指引和额度限制，开始收紧开发贷，开发贷的增速应声而落。
央行今年1月中旬发布的《2013年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年12月末，地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增长9.8%，增速比上季度末低3.3个百分点。房产开发贷款余额3.52万亿元，同比增长16.3%，比上季度末高1.4个百分点。
2013年末，北京市中资银行本外币房地产开发贷款余额比年初减少248.4亿元，同比下降5.3%；央行上海总部披露的数据显示，上海市中外资银行本外币商业性房地产开发贷款全年增加398.2亿元，同比少增12.9亿元；中国人民银行株洲市中心支行数据显示，2013年1-9月，房地产开发贷款全年波动较大，截至当年9月底，全市房地产开发贷款余额约57.23亿元，比年初仅增加了3亿元。当年9月同比增幅收窄了18.5%，当年7-9月较当年6月末减少了约6.2亿元。
早在2012年，某国有大行就曾向38家分行下发房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”
据介绍，贷款资产风险度计算公式为：贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×(1-Y)+项目风险等级系数×Y]，（其中，Y=项目投资总额/(企业净有形资产+项目投资总额) ，贷款资产风险度=(正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+贷款金额×项目贷款风险度×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5)/贷款总额）
“在一系列的综合评定下，优质企业的项目风险较低，即便利率相对中小房地产开发商低些，也会优先获得银行的青睐”，业内人士称。
“此前在银行额度相对宽松的时候，如果我们递交申请银行至少会收下，虽然审批时间长，但是不至于停贷。但是蕞近银行直接告诉我们，除了一级开发商其他地产商都停贷”，上述房地产开发商称。
几家国有大行的财务报告也都强调了其房地产开发贷客户的质量。
建行去年半年报称，房地产开发类贷款重点支持信用评级高、经营效益好、封闭管理到位的优质房地产客户和普通商品住房项目，贷款余额4319.27亿元，较上年末增加161.57亿元。
农行2013年半年报显示，截止到2013年6月30日，农行法人房地产贷款余额3560.9亿元，较上年末增加93.01亿元，其中AA-级以上客户占比80.1%，较上年末提高6.4个百分点。
工行去年上半年房地产贷款4790.98亿元，房地产业贷款减少80.88亿元，工行称，主要是继续对房地产业实施严格限额管理的结果。
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