深化“保量控价”做好低效盘活第二季文章
离市中心近、配套成熟、规上工业总产值和商品销售总额双超千亿元、贡献了全区约1/3的工业产值——这是莘庄工业区的最大底气，但园区当前增量产业用地资源已不足900亩，不少优质企业在“排队等地”。松江佘山某镇级园区建成多年，仍以代加工等传统低端制造业为主，亩均税收远低于市级园区，且企业分布零散，难以形成规模效应……面对增量用地相对紧张、低效用地量大面广的结构性矛盾，加快低效产业用地盘活处置，越来越成为大城市破解土地资源瓶颈、保障产业发展空间的关键一招和最大共识。
2023年开始，上海先后首创性地构建了产业用地综合绩效评估的公式和算法，以及产业用地综合价值评估的公式和算法，为各类产业用地评估体检、精准画像、合理估值。2024年4月，以综合绩效评估结果为依托、以综合价值评估方法为手段，上海启动为期三年的产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动（以下简称专项行动），市规划资源局牵头统筹推进，各区挂图作战，全年完成了45平方公里的低效产业用地盘活处置，盘活面积超过2个黄浦区，可以说是成功破题。
3月25日，2025上海全球投资促进大会召开，企业对未来的产业空间和产业用地政策有着现实需求。市规划资源局将坚持产业用地“保量控价”，腾挪更多可用好用的产业用地、不断优化产业空间布局、降低产业用地使用成本。完成今年30平方公里的低效产业用地盘活处置任务，没有一蹴而就的捷径，只能久久为功、持续发力，关键在于坚持“三变三不变”。
2024年年底，在全市低效产业用地盘活处置现场推进会上，陈吉宁书记强调，把盘活产业用地作为推动产业转型升级、促进园区集约化规划、培育发展新质生产力的先手棋和突破口，更好服务上海高质量发展和现代化建设。
2025年2月28日，张小宏副市长组织召开年度专项行动推进会，要求全市上下要有“打硬仗”、打“持久战”的思想准备。特别是各区、各部门、各单位的负责同志，要算清楚“政治账”“经济账”“民生账”，以辩证思维看待局部和整体、当前和长远、困难和机遇，务必打好城市建设、经济转型、产业调整、民生改善的组合拳。
产业用地是实体经济发展的基石。对低效产业用地来说，“盘”是技术方法，“活”才是行动目标，最终是要用于企业。
去年，莘庄工业区分别采用政府主导的土地收回、园区平台为主体的回购两种路径，收回了两块因企业自身原因或闲置或无法达产的D类土地，成功引入中国航天科技集团旗下商业火箭公司总部及研发中心，不仅保障了国家重大战略项目落地，也为园区抢得了先进制造业的发展先机。
松江区车墩镇的低效用地转型走的是“以房换地”的新路。辖区内零散的老厂房众多，开发强度不高，有的占地10亩，建筑面积却不足2000平方米。园区平台公司主动联系老厂房业主，收集上千亩零星低效用地，以容积率2.5甚至更高的标准建设新型现代化厂房，再将同等建筑面积的新厂房给予原低效用地的业主，为后续的产业项目落地腾挪空间。
同时，今年针对吴淞创新城、杨浦滨江中北段等重点区域的低效盘活地块，将坚持运用产业用地综合价值评估的技术路径和方法，降低产业用地收回收储价格，减轻政府财力负担，从而降低未来企业用地的综合成本。
在启动低效用地盘活三年行动之前，市规划资源局就建立了产业用地综合绩效评估制度体系，形成“专班统筹、条线指导、以区为主”的市区一体工作机制，并沿用到后来的专项行动中。去年45平方公里低效产业用地盘活任务的完成，证明这套机制是有效的、可行的。
今年，低效产业用地盘活处置将进一步同减量化及“两违”整治工作协同推进，市级工作专班发挥牵头抓总作用，加强问题协调、进度管理、督查督办。各区、管委会切实担起主体责任，做好计划，比学赶超，压茬推进。市属国企要讲大局，发挥示范带动作用，主动将“空置状态、僵尸企业、用非所用”等不符合区域功能的地块处置好、整治好。
依据2023版产业用地综合绩效评估指标体系，对48501幅、728平方公里的全市产业用地进行了“体检”“评估”，明确了ABCD四类绩效用地清单。在此基础上，去年印发了2024版产业用地综合绩效评估指标体系，优化了中类指标设置，强化了工业、仓储、研发用地的指标差异，对于仓储用地补充了地均货运量、地均货运周转量等可选功能性指标。同时，本轮评估不再开展用地主体自评，而是提供平台自动化评估辅助功能，减轻基层工作量。
经新一轮综合绩效评估，对38453幅、653.57平方公里纳评产业用地形成新一轮ABCD分类清单——A类231.99平方公里、7593幅，B类281.91平方公里、15344幅， C类99.53平方公里、8751幅，D类40.14平方公里、6765幅。
2024年度的专项行动工作方案3月印发，4月召开全市工作部署会。三个季度完成45平方公里处置任务不可谓不紧张，过程中各区、管委会都感到压力很大。2025年度的专项行动实施方案1月印发，2月就召开了工作部署会，提早明确任务目标和要求，给各区更加充足的时间推进今年的低效盘活处置任务。当前，各区、管委会按照明确地块范围、明确处置路径、明确时间节点、明确责任部门的“四个明确”要求，报送了年度处置行动计划，市级工作专班正在分批开展研判，想得深一些、细一些、全面一些，指导各区、管委会尽早锁定地块，尽早推进实施。
低效盘活不仅是数量上的变化，更应当着眼于未来的高质量利用。今年的30平方公里处置任务，将结合以总体规划为统领的土地储备新机制，盘出大块、连片且具备高强度开发潜力的“大衣料子”，为产业发展预留充足空间，推动未来产业升级与新兴业态培育。在精准盘活低效用地过程中，彰显总规统领、资源统筹的要求，强化前瞻性的战略谋划，确保每一寸土地都能得到科学、合理、高效的利用。针对盘出的土地资源，继续做好下半篇文章，强化招商策划和产业培育，吸引一批投资规模大、技术含量高、带动作用强的优质项目入驻。
产业用地高质量利用是一场政府治理与企业发展的双向奔赴，今年是产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动承上启下、中继发力的关键一年，我局将牵头市级工作专班，市区一体，攻坚破题，高质量完成30平方公里低效产业用地盘活处置任务，进一步打破土地资源紧缺对产业发展的束缚，用制度创新开辟土地资源高效利用的实践样本。
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