金杯电工：土地估价报告

　　项目名称：金杯电工股份有限公司因增资扩股涉及的位于长沙市雨花区环保工业园国有土地使用权价格评估

　　国用[2009] 第018997 号），待估宗地为金杯电工股份有限公司国有出让

　　通讯、供气，红线内场地平整。根据《国有土地使用证》（长国用 [2009]

　　第018997号），土地使用者为金杯电工股份有限公司， 使用权类型为 出让，

　　地址：长沙市雨花区劳动东路 238号市国土资源局 12楼 邮编： 410019

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　　2015年 12月 21日，评估设定开发程度为宗地红线外围“六通” （通路、

　　的67336.99 平方米土地使用权，在公开市场条件下，于估价期日 2015

　　年12 月21 日，评估设定宗地开发程度为宗地红线外围“六通”（即通路、

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　　估价机构：长沙永信评估咨询有限责任公司 估价报告编号：（长沙）长永信（2016）（估）字第014 号

　　估价期日：2015 年12月21 日 估价目的：增资扩股 估价期日的土地使用权性质：国有出让地

　　估价期日 宗地宗地 土地使用证 估价期日的用途 容积率 估价期日估价设定 剩余土地使用 土地面积 单位面积地面 总地价(万 备

　　的土地使 编号 名称 编号 宗地位置 证载（或 规实 设 实际土地土地开发 权年限（年） (平方米) 地价(元/平方 元) 注

　　注：上表中土地开发程度“六通”是指：通路、通电、通讯、供水、排水、供气。

　　⒈土地权利限制：根据委托方金杯电工股份有限公司提供的 《国有土地使用证》（长国用 [2009]第018997 号），待估宗地土地所有权为国有，土地

　　使用者为金杯电工股份有限公司，使用权类型为出让，登记用途为工业用地，出让终止日期为2055 年8月5日，至本次估价期日剩余使用年限 39.62

　　年。根据委托方提供的资料及评估人员现场查勘结果，未发现该宗地有抵押权等他项权利登记。

　　宗地编号 周围道路状况 外围供电状况 外围通讯条件 外围供水状况 外围排水状况 外围供气状况 外围供暖状况 宗地内平整状况

　　1 万家丽路、环保大道、新兴路、正大路 市政提供 市政提供 市政提供 市政提供 市政提供 无 平整

　　⒊规划限制条件： 根据《国有土地使用证》（长国用 [2009]第018997 号），宗地登记用途为工业用地。

　　1. 根据 《国有土地使用证》（长国用[2009]第018997 号），宗地登记用途为工业用地，设定用途为工业用地。根据国务院《关于深化改革严格土地

　　管理的决定》（国发〔2004〕28 号），对工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地

　　有偿使用费。因此，土地评估一般不考虑容积率对工业用地地价的影响。考虑到长沙市现行基准地价体系未考虑容积率对工业用地地价的影响，因此

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　　3. 本机构及参与本次评估的土地估价师与委托方无足以影响评估报告及评估结果公正性的关系。

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　　的67336.99 平方米土地使用权，在公开市场条件下，于估价期日 2015

　　年12 月21 日，评估设定宗地开发程度为宗地红线外围“六通”（即通路、

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　　业出让地 ，于2009年5月15日进行了土地使用权登记，国土证号： 长国用

　　土地用途：根据 《国有土地使用证》（长国用 [2009]第018997号），

　　土地使用年期：根据 《国有土地使用证》 （长国用[2009] 第018997

　　面积：根据《国有土地使用证》（长国用[2009] 第018997号）， 宗

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　　用[2009] 第018997号），待估宗地土地所有权为国有，土地使用者为金杯

　　止日期为2055年8月5日，至本次估价期日剩余使用年限39.62年。根据委

　　结果，在估价期日 2015年12月21日，宗地实际开发程度为宗地红线外 围

　　序号 建筑物名称 房屋所有权证号 建筑面积（㎡） 建筑物结构 建筑竣工时间（年）

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　　历史文化名城。它位于湖南省东部偏北，东经111 °53 至114°15 、北

　　纬27°51 至28°41 之间。长沙市东邻江西省宜春地区和萍乡市，南接

　　阳市、宁乡县。2014年底，各区、县（市）共辖82个街道办事处、 82个

　　镇和19个乡。长沙市全市土地面积为 11819.46平方公里，其中市区面积

　　长沙市全市2014年年末常住总人口 731.15万人，比上年增长 1.25%。

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　　按户籍人口计算，人口出生率为15.28‰，率为5.30‰，自然增长率

　　年1-11月，长沙地区 新建商品房累计批准预售2370.57万㎡， 同比增长

　　16.38%；其中内六区 新建商品房 累计批准预售 1739.56万㎡， 同比增长

　　26.52%；长沙地区新建商品房累计网签1506.76万㎡， 同比减少 16.38%，

　　其中内六区新建商品房累计 网签996. 61万㎡， 同比减少21.89%，内 六区

　　网签均价6405元/㎡，同比下跌2.62%。长沙 内六区二手房成交面积262.21

　　月，全市完成房地产开发投资 1234.61亿元，增长 17.4%。由此可见：受

　　前几年土地 出让高峰的影响， 2014年新建商品房预售 面积增加，房地产

　　减少。2014年，长沙市五区（ 未含望城区）共挂牌公告108宗，其中成交

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　　92宗（其中有45宗为工业用地 ），未成交 16宗，同比降30.3%，成交面积

　　526.92万㎡，土地出让额212.17亿元，同比降53.8%。其中岳麓区是长沙

　　土地出让的集中地区（共挂牌60宗，成功出让51宗，占成交总量的55.4%）。

　　长沙市地铁2号线年底，地铁1号线和城际铁路也正式启动施工。长沙作为长株潭

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　　长沙市2014年全年实现地区生产总值（GDP ）7824.81亿元，比上年

　　全省第一。长沙市2014年全年城镇居民人均可支配收入36826元，比上年

　　增长9.4%；全年农村居民人均可支配收入21723元，比上年增长10.2%。

　　场品牌。2014 年全年实现地区生产总值（GDP）918.49 亿元，同比增长

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　　9.4%。分产业看，第一产业实现增加值 0.80亿元，同比下降 44.7%；第

　　二产业实现增加值366.30 亿元，同比增长8.6%，其中工业实现增加值

　　271.55亿元，同比增长 7.8%；第三产业实现增加值 551.39亿元，同比

　　百分点，三次产业对GDP 增长的贡献率分别为-0.8%、36.8%、64.0%。按

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　　工业用地。宗地登记面积为 67336.99平方米，形状为规则矩形，红线内

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　　3.《中华人民共和国物权法》（令第六十二号， 2007年 3月 16

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　　级工业用地出让价格有关问题的会议纪要》（长府阅〔 2014〕108 号）；

　　1.《城镇土地估价规程》 [中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2014，

　　2.《土地利用现状分类》 [中华人民共和国国家标准 GB/T21010-2007 ，

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　　2、《房屋所有权证》（ 长房权证雨花字第709034372 号、长房权证雨

　　3.金杯电工股份有限公司 《委托估价函》（2015 年12 月21 日）；

　　2.长沙市人民政府《长沙市土地利用总体规划（ 2006-2020 年）》（2008

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　　18508-2014] ，常用土地估价技术方法包括市场比较法、收益还原法、剩

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　　的67336.99平方米土地使用权， 在公开市场条件下， 于估价期日2015

　　2015年12月21日，评估设定开发程度为宗地红线外围“六通”（即通路、

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　　根据《国有土地使用证》（长国用 [2009]第 018997号）， 宗地登记

　　格土地管理的决定》（国发〔 2004〕28 号），对工业用地在符合规划、

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　　4、《房屋所有权证》（ 长房权证雨花字第709034372号、长房权证雨

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