土地市场或成“淘金”新领域？

　　自2007年以来，个人拿地逐渐走入人们的视野。统计显示，截至目前，个人与企业同台竞争并成功拿地的案例多达20多起。近期，李燕如以自然人身份击败其他12家房企以5.26亿元的价格拍下广州一住宅地块成为业界广泛议论的焦点。这是广州土地拍卖史上自然人首次成功拍得住宅用地，也是2012年第一宗个人拿地案例。个人拿地的动因何在?个人会成为土地市场的主要参与者吗?该现象带给我们哪些思考?

　　一、民间资本投资转向土地市场成个人拿地主因

　　公开资料显示，个人拿地案例大多集中在2009年-2011年。该时期正是2009年楼市反弹之后，房企争相拿地、地价暴涨、频现的时期。且个人拿地多出现在北京、上海、浙江、江苏等楼市繁荣的城市。

　　数据显示，2009年，长三角地区共成交住宅用地2444宗，总成交额4715.3亿元，平均溢价率高达62.33%;珠三角地区住宅用地成交586宗，总成交额1711.9亿元，平均溢价率为57.24%。而且从2009年-2011年，珠三角、长三角等地区住宅用地的平均地价和楼面均价都呈现逐年上升态势。

　　由此可见，房地产市场的繁荣、土地市场的持续升温对拥有巨额闲散资金的民间投资资本来说，具有较大的吸引力。而且，由于土地具备抵抗通胀、资产增值的作用，在通胀预期依然严重的情况下，土地市场的不限购导致部分个人投资者转向土地市场淘金。但对于每年上万亿元规模的全国土地市场来

　　说，个人拿地无论是数量还是金额，都远不及开发商，仍是个别现象。

　　二、拿地、开发相分离或成楼市发展新方向

　　按照规定，个人在拿地之后两到三个月就要成立开发公司，对土地进行开发。由于自然人并无房地产开发资质，拿地后或者寻求与房地产企业联合开发，或者成立项目公司独立开发。据了解，现有的个人购地案例大部分都是由其他开发商接手或者联合开发，没有出现独立开发的个案。

　　这也就是说，个人拿地后在房地产产业链上更多的是充当投资者的角色。由于目前地价占房价的1/3左右，如果大量的土地使用权由个人或其他机构投资者取得，而开发商只需负责开发和销售，那么，不仅土地占用企业的资金会大大减少，开发商的财务成本和开发风险也会由此减弱。

　　因此，首佳地产机构研究中心认为，投资者和开发商相分离或成为未来楼市发展新方向。投资者和开发商相分离不仅可以缓解开发商的资金压力，而且有助于提高投资者和开发商各自的专业水平，降低开发商高价拿地的盲目性和房地产行业的暴利。

　　此外，我们认为，土地合作或将成为房企开发二三线城市房地产市场的重要策略。目前，大量房地产企业都积极在二三线城市布局，与熟悉当地市场情况和拥有土地资源的本地房企进行合作有助于加快开发速度，抢占市场先机。土地合作或将成为房企布局二三线城市的重要策略。

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