“工业上楼”好归好量“体”而行方致远

admin2年前 (2024-09-28)株洲产业信息61

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　当下，我们正在从制造大国向制造强国迈进，“工业上楼”为我们打开了新的用地思路。但任何经验都不宜盲目复制，量“体”而行才能行稳致远。各地在借鉴之余也要学会“兼听”，从实际出发，充分考虑必要性与可行性，把握好推进力度，切忌一拥而上、贪大贪多。

　　提起工业园，人们一般会想到大片的土地和成排的厂房。然而在深圳，工业园是被“叠”起来的，并被赋予了一个形象的名字——“工业上楼”。

　　深圳作为我国“工业头部城”，面临着工业用地紧缺、用地成本上升的困局。为向天空要空间，近段时间深圳频出“工业上楼”政策：去年11月，宣布未来五年每年将提供不少于2000万平方米的“工业上楼”产业空间; 今年1月，公布72个工业上楼项目清单; 2月,发布《工业上楼项目审批实施方案》。

　　不过，日前有业内人士对“工业上楼”表达了这样一种隐忧：未来，会不会出现由于制造类产业园区“狂飙突进”式开发建设，导致建筑空间空置率大幅上升。

　　不可否认，对于政府来说，“工业上楼”能提高土地利用率，破解用地瓶颈。从宏观层面看，立体化用地方式能有效扩大产业空间供给。比如，深圳所提出的未来五年每年将提供不少于2000万平方米的“工业上楼”产业空间。有研究机构测算，未来五至七年，深圳以上楼模式新增的厂房空间相当于存量厂房空间的一半，增量极为可观。而从微观层面看，楼层变多了，同样的用地面积承载的企业会更多，将成倍提高亩均产值和税收。

　　对园区来说，“工业上楼”能促进产业集聚和转型升级。高层厂房要把安全放在首位，这决定了“上楼”企业应是轻型、环保、低耗的先进制造业。政府招商时会对企业精挑细选，引导类型接近、互补性强的企业实现空间集聚，形成“上下游就是上下楼”的产业链格局。

　　对企业来说，“工业上楼”能降低成本。在深圳，用地难、用地贵是令中小型制造业企业头疼的难题。过去，为节省成本，企业会把研发部门放在城区的写字楼，而把生产部门放在城郊的工业园。如今，城里城外变成楼上楼下，能有效降低运输和沟通成本，加快从研发到生产的进程。此次，深圳宣布“工业上楼”厂房平均月租金仅为35元/平方米。

　　在大力推动先进制造业发展的当下，许多城市正跃跃欲试力推“工业上楼”，渐有形成热潮之势。但应当注意的是，深圳“工业上楼”有其特定背景和条件。据研究机构统计，截至2022年底，深圳有535家上市公司，但过半在深圳没有自己的产业用地。向天空要空间，可以说是深圳的必然选择。而对于很多城市来说，其面临的主要问题恐怕还不是“企业等土地”。盘活利用批而未供和闲置土地，推进低效用地再开发，仍是它们拓展制造业发展空间的关键着力点。

　　“工业上楼”对地方财力和产业亦有很高要求。高层厂房的设计和建造对层高、承重、避震、环保等各方面的要求极为复杂，因而造价不菲。而为吸引企业入驻，厂房租金又不能太高，难免需要地方财政支持。此外，从安全性来讲，“工业上楼”更适合轻量级的先进制造业，并不适合以重量级基础制造业为主的地方。

　　工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

　　工业地产是具备生产制造功能的产业园区，此类园区早期多以车间、单层厂房为主，但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态更加多样、产业链更为完善的综合性园区，产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓展至高端制造业及设计研发等。

　　只有获得产业新业态主体认可的产业配套环境和高品质新型产业空间，才能有效地留住优质企业。2019年国家发展改革委等15部门联合印发《关于推动先进制造业和现代服务业深度融合发展的实施意见》，明确提出先进制造业和现代服务业“两业融合”的概念。该意见梳理提出了10种发展潜力大、前景好的典型业态和模式，也对生产空间提出多样性、灵活化的需求。

　　2021年7月，国家发展改革委发布了《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，明确提出要推广“工业上楼”模式。2022年11月，深圳推出新的“工业上楼”计划。据深圳官方数据，目前全市共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万平方米，厂房面积2306.5万平方米，平均容积率4.2。

　　其中，深圳各区中，工业上楼项目超过10个的片区有宝安区、龙岗区、光明区和深汕合作区。较为知名的项目包括宝安新桥东先进制造业园区、深圳宝龙专精特新产业园、新能源汽车产业园、深汕工业互联网制造业创新产业园等。

　　不久前，自然资源部发布首批自然资源节约集约示范县（市）在土地资源方面的实践探索。其中，深圳龙岗区宝龙科技城片区改革试点地块在列，其通过产业与商业用地混合，综合配置产业、商业、宿舍等相关配套服务设施，推动片区土地功能利用效益蕞大化。