` 穆穆迪迪投投资资者者服******务公公司司成成员员 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债务融资工具存续期 内，中诚信国际将按照《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪 评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 3 株洲高科集团有限公司2018 年度跟踪评级报告 ` 穆穆迪迪投投资资者者服******务公公司司成成员员 49.4% 。第三产业比重逐年增长。 跟踪评级原因 工业发展方面，2017 年株洲市工业增加值比上 根据国际惯例和主管部门的要求，中诚信国际 年增长7% 。其中，规模工业增加值增长7.3%，增 在债务融资工具存续期内每年进行定期跟踪评级或 速与湖南省全省持平。园区规模工业增加值占比为 不定期跟踪评级，本次为定期跟踪评级。 74.4%，同比增长 10.3%。在规模工业中，轨道交 募集资金使用情况 通装备业、汽车及零部件业、航空装备业等三大动 力产业增加值增长7.1%，计算机、通信和其他电子 “17 株洲高科MTN001 ”募集资金10 亿元， 设备制造业增长 13.1%，非金属矿物制品业增长 拟全部用于置换银行借款。截至2018 年6 月末，募 9.8%，化学原料及化学制品制造业增长4.6% 。 集资金已按约定用途使用完毕。 2017 年，株洲市固定资产投资同比增长 “18 株洲高科MTN001 ”募集资金10 亿元， 13.3% 。分产业类型看，头部产业投资同比增长 拟用于置换银行借款或债券。截至2018 年6 月末， 88.1%；第二产业投资同比增长 10%，其中工业投 募集资金已使用2.4 亿元。 资同比增长9.9% ；第三产业投资同比增长11.5%。 基本分析 分投资方向看，高技术产业投资同比增长71.7%； 株洲市作为传统老工业城市，经济基础雄厚， 生态投资同比增长30.3% ；战略性新兴产业投资同 经济实力持续增强 比增长1.2%；基础设施投资同比下降6.7% 。2017 年全市亿元以上项目494 个，比上年增加51 个； 近年来，株洲市受益于长株潭城市一体化和 新开工亿元以上项目478 个，比上年增加216 个。 “两型社会”综合配套政策支持，经济转型升级实现 总体来看，株洲市作为传统老工业城市，经济 新突破，经济实力进一步增强。2017 年全市地区生 基础雄厚，同时轨道交通装备制造、航空装备制造 产总值（GDP ）2,700 亿元，较上年增长8% 。其中， 等产业稳步发展，工业经济提质增效持续向好，产 头部产业增加值同比增长3.9% ；第二产业增加值同 业集聚效应渐显，全市经济实力持续增强。 比增长6.7%，其中，工业增加值同比增长7%，建 筑业增加值同比增长4.4% ；第三产业增加值同比增 株洲高新区作为湖南省首批国家级高新技术 长10.7%。 产业开发区，经济实力持续增强，为公司发 图1：2013~2017 年株洲市GDP、固定资产投资及其增速 展创造了良好的外部环境。 株洲高新技术产业开发区（以下简称“高新 区”）是1992 年经国务院批准设立的国家级高新技 术产业开发区，与天元区实行统一的领导体制和财 政体制。 2017 年，株洲市高新区（天元区）完成地区生 产总值312 亿元，同比增长8.5%，经济生产总值位 列株洲市区县中第四位。从三大产业看，2017 年高 新区（天元区）头部产业增加值增长4.0% ；第二产 资料来源：株洲市统计公报、中诚信国际整理 业增加值增长 6.6%，其中工业增加值增长7.0%； 从产业结构来看，2017 年全市三次产业结构由 第三产业增加值增长10.5%。第三产业增加值增长 2016 年的7.9:53:39.1 调整为8:48:44 ，头部产业和 快于地区生产总值增幅2.0 个百分点。 第三产业占比分别较上年同期提升 0.1 个和4.9 个 百分点，第二产业占比回落5 个百分点。头部、二、 三产业对 GDP 的贡献率分别为 3.6% 、47% 和 4 株洲高科集团有限公司2018 年度跟踪评级报告 ` 穆穆迪迪投投资资者者服******务公公司司成成员员 图2：2013~2017 年高新区 （天元区）GDP、固定投资及其 河西示范区持续为高新区 （天元区）经济增 增速 长贡献力量 在高新区“一区四园”的发展格局中，河西示 范区系高新区主要构成部分，已成为带动高新区经 济增长的主导力量。 按照株洲市政府的布局，河西示范区系由株洲 高科负责开发。该示范区目前主要包括天台工业 园、金德工业园、栗雨工业园、新马工业园及汽车 博览园五个主力园区。截至2018 年 3 月末，河西 示范区总规划面积为 66,235.93 亩，已报批面积 资料来源：天元区统计公报 2017 年，高新区（天元区）三次产业结构由 37,914.55 亩。 2016 年的3.6:48.5:47.9 调整为3.7:37.1:59.3 。一、 天台工业园已于 2003 年建成，规划面积 二、三产业对 GDP 增长的贡献率分别为 3.6%、 3,540.00 亩，主要承接河东传统优势产业的转移， 45.3%和51.1%，第三产业对GDP 增长贡献率超过 园内时代新材、时代电子、钻石切削、南方阀门等 50% 。高新技术产品增加值增长 15.1%，占地区生 企业已成为高新区经济发展的中坚力量；2018 年3 产总值比重达到31% ；园区规模工业占全部规模工 月末该园区已经开发完毕。金德工业园已于 2004 业比重94.9% 。 年建成，规划面积 1,000 亩，布局金德管业等产业 2017 年，高新区（天元区）固定资产投资为 项目8 个。栗雨工业园规划面积20,250.00 亩，2002 464 亿元，同比增长 10.1%。从三大重点领域投资 年启动开发，2010 年完成工业用地开发和产业布 看，全年 106 个房地产项目投资 117.8 亿元，同比 局；栗雨工业园中央商务区凭借其交通区位、基础 增长25.4% ，其中新增房地产项目29 个，完成投资 设施、产业集聚等优势正在成为株洲河西新区中 43 亿元；完成工业投资100 亿元，同比增长6.5%， 心，截至2018 年 3 月末，栗雨工业园已报批土地 其中新增5,000 万元以上工业投资项目16 个，完成 12,704.83 亩，已基本开发完毕。新马工业园规划面 投资10.1 亿元；基础设施投资163 亿元，同比增长 积30,255.93 亩，2005 年设立，拟重点发展医疗和 6.2%，占全区投资总额的35.1%。 新能源产业，目前，园区引进了五矿集团、宝钢车 招商引资政策方面，高新区（天元区）在产业 轮、紫光科技等产业项目，2018 年3 月末已报批土 配套、税收减免、金融支持等政策上对企业具有较 地面积16,257.03 亩。汽车博览园于2013 年启动开 强的吸引力。全区形成了以硬质合金为主体的有色 发，目前正在重点策划运作二手车市场项目、株洲 金属深加工、以交通运输装备制造为主体的先进制 国际赛车及 O2O ******平台开发；重点建设北汽大 造、以自动化控制装备为主体的电子信息、生物医 道与京珠高速互通及周边道路工程、汽车运动体验 药与健康食品四大特色主导产业，其中龙头企业在 中心和市车管二手车市场、卡丁车场、营销中心、 全国市场处于绝对的领导地位。随着北汽控股、南 形象店二期建设并交付使用，信息大楼、1 号公寓 车电动、湘雅医院等重大项目的入驻，医疗、汽车、 楼、下穿及匝道互通工程完成竣工验收。截至2018 节能环保将成为园区未来重点发展的产业。 年3 月末，汽车博览园项目报批面积4,897.69 亩。 总的来看，作为培育发展新兴战略产业的主要 整体看，河西示范区已成为带动株洲高新区经济增 载体，高新区 （天元区）的传统优势产业将迎来转 长的主导力量，为公司业务发展带来了良好外部条 型升级的关键时期。株洲高新区 （天元区）的快速 件。 发展也为公司的发展创造了良好的外部条件。 新马工业园和汽车博览园土地平整稳步推 作为株洲高新区（天元区）的主要构成部分， 进，可出让土地较多；2017 年以来公司出让 5 株洲高科集团有限公司2018 年度跟踪评级报告 ` 穆穆迪迪投投资资者者服******务公公司司成成员员 土地中商业地面积及出让单价均有所增加， 收取中间费用，其余土地出让金返还公司。 公司土地开发收入同比增加较多 河西示范园包括天台工业园、金德工业园、栗 雨工业园、新马工业园及汽车博览园五个主力园区 公司土地开发主要指工业土地和商业土地的 （不包括拓展区）。截至2018 年3 月末，5 大工业 开发出让，即包括土地的报批、拆迁、平整、配套 园区现有规划面积 66,235.93 亩，其中已报批面积 道路建设、土地开发等，目前开发范围为河西示范 37,914.55 亩、已出让面积22,300.71 亩；河西示范 园，主要由公司本部负责。园区内土地按性质包括 区内的天台工业园与金德工业园土地开发已完毕， 工业用地和商业用地，两种类型土地比例约为70% 无可供出让土地；栗雨工业园土地开发也基本完 与30%。按土地权属分，公司土地开发业务分为代 毕，尚有可供出让土地 1,463 亩；新马工业园已平 政府整理开发土地及开发自有土地。 整土地 13,755.88 亩，已出让5,420.28 亩，可出让 代政府整理开发的土地，工业用地与商业用地 土地8,258.60 亩；汽车博览园已平整土地4,437.70 的返还比例分别为94.0%与 84.4% ；商业用地返还 亩，已出让1,614.43 亩，可供出让土地2,823.27 亩。 的土地出让净收益用以平衡工业用地开发成本倒 天台工业园、金德工业园和栗雨工业园未报批面积 挂部分及配套基础设施建设支出。开发自有土地 未来不再开发；新马工业园和汽车博览园土地平整 时，公司根据园区内招商企业需求，开发整理自有 工作稳步推进，未来可供出让土地较多。 土地并委托政府部门进行招拍挂，土地出让后政府 按工业用地抽取 6%、商业用地抽取 15.6% 的比例 表1：截至2018 年3 月末公司土地资源明细表 （单位：亩） 规划 已报批 未报批 已拆迁 已平整 累计出让 可供出让 园区 面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 天台工业园 3,540.00 3,055.00 485 3,055.00 2,948.00 2,948.00 0 金德工业园 1,000.00 1,000.00 0 1,000.00 1,000.00 1,000.00 0 栗雨工业园 20,250.00 12,704.83 7,545.17 12,704.00 12,704.00 11,318.00 1,463.00 新马工业园 30,255.93 16,257.03 13,998.90 15,376.20 13,755.88 5,420.28 8,258.60 汽车博览园 11,190.00 4,897.69 6,292.31 4,741.21 4,437.70 1,614.43 2,823.27 合计 66,235.93 37,914.55 28,321.38 36,876.41 34,845.58 22,300.71 12,544.87 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 2017 年，株洲市土地出让价格进一步抬升，公 表2：2015~2017年及2018年1~3月公司土地出让情况 司加快了商业地的出让节奏，土地开发收入大幅增 项目 2015 2016 2017 2018.3 出让面积（亩） 1,584.5 1,386.3 982.10 50.93 加。2017 年及2018 年 1~3 月，公司土地开发收入 3 8 其中：工业用地 1,239.9 1,014.2 121.01 -- 分别为13.73 亿元和2.64 亿元；土地出让面积分别 商业用地 344.64 372.21 861.09 50.93 为982.10 亩和50.93 亩，其中商业用地分别为861.09 出让总价（亿元） 6.67 8.00 18.35 1.29 亩和 50.93 亩。出让价格方面，2017 年及2018 年 其中：工业用地 2.53 2.82 0.30 -- 1~3 月，土地出让均价分别为152.22 万元/亩和254 商业用地 4.13 5.18 18.05 1.29 万元/亩，其中商业用地出让均价分别为 213.10 万 出让均价（万元/ 42.09 57.77 186.84 254 亩） 元/亩和254 万元/亩，2017 年商业用地出让均价较 其中：工业用地 20.43 27.87 24.79 -- 上年增加较多。开发成本方面，受拆迁地块的房屋 商业用地 120.01 139.17 213.10 254 密度、报批费用等因素的影响，2017 年公司土地平 当年确认收入（亿 10.77 12.92 13.73 2.64 元） 均开发成本约为64.41 亿元，当年土地整理开发投 说明：公司以实际收到的土地出让款确认收入，公司收到土地出让 入 32.09 亿元，但总体来看公司工业用地盈利状况 款和土地出让之间存在时滞，因此各年土地出让总价和收入确认之 较差，主要靠商业用地与政策补贴弥补亏损。 间存在差异。 数据来源：公司提供，中诚信国际整理 6 株洲高科集团有限公司2018 年度跟踪评级报告 ` 穆穆迪迪投投资资者者服******务公公司司成成员员 截至 2018 年 3 月末，公司主要代政府开发整 洲汽车博览园自有开发部分，已开发面积 237.43 理的在建土地项目包括新马 EBD 商业地、株洲汽 亩，待开发面积323.57 亩。 车博览园、北汽二厂、新马工业园东北片区工业地 土地开发计划方面，2018~2021 年公司计划实 开发和栗雨中央商务区滨江商业地等项目，累计已 现7,059.16 亩土地的整理和出让，公司未来土地开 整理开发面积5,779.88 亩，待开发面积9,322.62 亩； 发业务量及收入有一定保障。 主要自有土地开发项目包括新马 EBD 商业地和株 表3：公司2018~2021年土地开发计划 年份 地块范围 规划用途 面积（亩） 预计收入（万元） 2018 年 汽车博览园、新马工业园 汽车博览园、中国动力谷项目 1,705.91 200,754.87 2019 年 汽车博览园、新马工业园 汽车博览园、中国动力谷项目 1,796.53 2 10,723.59 2020 年 汽车博览园、新马工业园 汽车博览园、中国动力谷项目 1,756.21 2 12,654.18 2021 年 汽车博览园、新马工业园 汽车博览园、中国动力谷项目 1,800.51 2 15,027.87 合计 -- -- 7,059.16 839,160.51 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 新马金谷1.1、 工业厂房租售业务稳步推进，项目储备量充 1.2 期 390.5 24.94 6.68 6.68 租售 足；随着工业厂房、公租房和写字楼在建项 合计 1,401.04 81.75 23.91 23.31 -- 目逐渐完工，厂房租售收入有望实现进一步 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 增长 厂房出租方面，截至20 18 年 3 月末，公司工 公司工业厂房、公租房建设及写字楼业务主要 业厂房整体出租情况较为稳定，留学生创业园、中 由子公司株洲高科发展有限公司（以下简称“高科 小企业促进园、天台金谷、硬质合金园和动力谷3.1 发展”）负责。 期等五个工业厂房可出租面积 19.50 万平方米，合 工业厂房方面，公司工业厂房开发业务主要系 计出租面积为 13.80 万平方米，2017 年及2018 年 配合株洲市招商引资，为入驻株洲市高新区的企业 1~3 月，公司分别实现厂房出租收入 1,470 万元和 提供专业化厂房和各类配套******。截至 2018 年 3 332.67 万元。结算方面，公司每月租金于次月初收 月末，公司先后开发了留学生创业园、中小企业促 取，由公司直接和客户结清。 进园、天台金谷、硬质合金园、汽配园、动力谷3.1 表5：截至2018年3月末工业厂房出租情况 可租面积 平均月租金 期、动力谷6 期及新马金谷一、二期等工业厂房项 出租率 项目名称 （平方 （元/平方 （%） 目，全部可租售面积约81.75 万平方米。 米） 米） 表4：截至2018年3月末公司已完成工业厂房项目情况 留学生创业园 40,000 11 90 累计 土地面 可租/售 总投资 投资 项目 中小企业促进园 46,000 12 85 项目名称 面积 （万 积(亩) （亿元） （亿 用途 平方米） 天台金谷 3,300 11 90 元） 汽配园 454.00 24.85 6.99 6.39 销售 硬质合金园 1,800 17 100 动力谷3.1 期 103,859 58 56 留学生创业园 58.57 4.00 0.75 0.75 出租 合计 194,959 -- -- 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 中小企业促进园 67.35 4.60 0.86 0.86 出租 厂房销售方面，截至2018 年 3 月末，公司汽 天台金谷 78.00 0.33 1.50 1.50 出租 硬质合金园 66.87 0.18 0.61 0.61 出租 配园项目、动力谷、风电产业园和新马金谷对外销 售，其中风电产业园和新马金谷为 2017 年新增销 动力谷3.1 期 160.8 13.8 3.65 3.65 租售 售项目；2018 年3 月末，公司可销售厂房总面积为 动力谷6 期 124.95 9.05 2.87 2.87 租售 82.44 万平方米，累计已销售59.09 万平方米，2017 7 株洲高科集团有限公司2018 年度跟踪评级报告 ` 穆穆迪迪投投资资者者服******务公公司司成成员员 年及2018 年1~3 月实现销售收入1.26 亿元和0.35 新马金谷1.2 期 20.99 0.40 12,725 亿元。 合计 82.44 -- 146,635 表6：截至2018年3月末公司工业厂房销售情况 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 累计实 可销售面 平均销售单 现销售 在建工业厂房方面，截至2018 年 3 月末，公 项目名称 积（平方 价 （万元/ 米） 平方米） 收入（万 司在建工业厂房项目包括动力谷北片、动力谷南 元） 汽配园项目 24.85 0.27 70,125 片、新马金谷三期和风电产业园项目，总投资40.3 亿元，已投资31.15 亿元，总建筑面积113.62 万平 动力谷3.1 期 13.05 0.31 15,685 方米，已完工84.74 万平方米，已销售24.91 万平 动力谷6 期 8.9 0.37 9,850 方米。总体来看，公司目前工业厂房尚需投资9.15 亿元，未来随着在建项目的完工，公司工业厂房租 新马金谷1.1 期 5.2 0.38 12,765 售业务有望进一步增长。 风电产业园 9.45 0.40 25,485 表7：截至2018年3月末公司在建项目统计 （亿元、万平方米） 项目名称 预计总投资 已完成投资 总建筑面积 已完成面积 已销售 建设工期 动力谷北片 14.60 12.70 44.17 39.15 10.65 2014.1~2018.6 动力谷南片 16.40 12.65 46.89 31.50 9.95 2015.1~2018.3 在建 新马金谷三期 4.80 2.65 12.16 7.19 1.47 2016.12~2018.12 风电产业园 4.5 3.15 10.40 6.90 2.84 2016.6~2019.6 合计 40.3 31.15 113.62 84.74 24.91 -- 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 新马金 谷公租 51,134.99 6,480.00 10 12.67 截至2018 年3 月末，公司拟建工业厂房项目 房 为动力谷二期项目，拟用于标准厂房、加速器、生 动力谷 公租房 13,698.77 5,479.51 10 40.00 产生活配套物业，项目计划总投资 35 亿元，规划 2.1 期 建筑面积为 100 万平方米，计划工期为2019~2021 动力谷 公租房 124,000 38,269.48 25 30.86 年。 4.1 期 总体来看，公司已完工的工业厂房项目租售情 合计 210,100.25 64,208.99 -- -- 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 况较好，但由于项目建设前期金额投入较大，出租 模式的回款周期较长，而且公司在建项目投资较 公租房项目系工业厂房开发的配套项目，对园 大，随着其持续推进，公司仍将面临一定的资本支 区招商引资起到了一定的促进作用。公司工业厂房 出压力。 开发规模的扩大，对公租房的出租情况有所保障， 除厂房建设外，公司同时负责园区配套公租房 但由于公租房项目前期投入较大，回收周期较长， 的建设开发，主要系为入驻园区企业员工提供服 公司亦面临一定的资金压力。 务。截至2018 年 3 月末，公司投入运营的公租房 写字楼方面，截至2018 年 3 月末，公司已完 包括汽配园公租房、新马金谷公租房和动力谷公租 工总部壹号一期项目，项目位于株洲市天元区粟雨 房2.1 期和4.1 期，全部可供租赁面积21.01 万平方 工业园区内，园区内工业企业众多，为其销售提供 米，已租赁面积6.42 万平方米。截至2018 年3 月 了良好的区位优势；项目总建筑面积 10.67 万平方 末，公司无在建公租房项目。 米，2018 年3 月末，该项目累计销售面积 1.20 万 表8：截至2018年3月末公司已投入运营公租房概况 平方米，累计实现销售金额1.32 亿元；累计已出租 项目名 可供 已租售 月均租金 2017 年 面积33,762 平方米，2017 年及2018 年1~3 月平均 租赁面积 面积 （平 （元/平 出租率 称 （平方米） 方米） 方米） （%） 出租单价均为每月55 元/平方米，租金按季或半年 汽配园 21,266.49 13,980.00 10 64.33 结算，每年可实现租金收入1,600.00 万元；另有1.86 公租房 8 株洲高科集团有限公司2018 年度跟踪评级报告 ` 穆穆迪迪投投资资者者服******务公公司司成成员员 万平方米为株洲高科本部及子公司的自用办公楼。 境、颐景园和蓝筹公寓）系园区配套项目，受当地 成本方面，总部壹号大楼每平方米建造成本约为 招商引资政策的影响，楼盘售价较低，盈利能力较 6,379.00 元，其中包括土地使用、拆迁成本和房屋 弱，后期开发项目完全按照市场化的方式来运作。 建造成本。 截至2018 年3 月末，高科房产已完工香山美 此外，公司在建壹号领域项目，计划工期 境、颐景园、蓝筹公寓、慧谷阳光一期、二期和三 2016~2021 年，总投资4.2 亿元，总建筑面积10 万 期、万丰上院左岸和万丰上院湖韵一期等房地产项 平方米，截至2018 年3 月末项目已投资2.05 亿元， 目；其中万丰上院左岸和万丰上院湖韵一期项目为 已销售1.21 万平方米，2017 年及2018 年1~3 月分 2017 年完工项目，截至2018 年3 月末，万丰上院 别实现销售收入0 万元和7,340.40 万元。 左岸和万丰上院湖韵一期项目累计销售面积分别 总体来看，凭借其较好的区位优势，壹号领域 为3.18 万平方米和4.51 万平方米，累计销售面积 逐步进入销售回款期，公司写字楼板块发展前景较 占可售总面积的比重分别为46.90%和 59.97%，较 好。 2017 年3 月末分别提高了20.09 个和20.97 个百分 2017 年公司新增完工万丰上院左岸和万丰 点。2018 年3 月末，完工房地产项目完成投资24.56 上院湖韵一期项目，商品房销售收入同比小 亿元，建筑面积 85.17 万平方米，可售面积 77.14 幅增加 万平方米，已售69.76 万平方米，已实现收入22.79 亿元，回笼资金22.75 亿元。 公司商品住房业务主要由高科房产经营。从开 发模式上看，高科房产早期开发项目（包括香山美 表9：截至2018年3月末高科房产已完工商品住房项目表 已实现 已回笼 总投资 建筑面积（万 可售面积（万 已售面积（万 均价 （元/平 项目名称 收入 （亿 资金 （亿 （亿元） 平方米） 平方米） 平方米） 方米） 元） 元） 香山美境 2.05 14.00 13.13 13.13 2,064.51 2.71 2.71 颐景园 4.20 25.29 24.49 24.49 1,857.38 4.55 4.55 蓝筹公寓 0.64 2.2 1 2.21 2.21 4,090.00 0.90 0.90 慧谷阳光一期 2.61 6.52 5.43 5.43 4,035.00 2.19 2.19 慧谷阳光二期 4.31 10.50 9.10 8.80 4,591.00 4.04 4.04 慧谷阳光三期 3.85 10.20 8.48 8.01 4,301.00 3.44 3.40 万丰上院左岸 3.5 7.8 6.78 3.18 9,276.73 2.95 2.95 万丰上院湖韵一 期 3.4 8.65 7.52 4.51 4,456.76 2.01 2.01 总计 24.56 85.17 77.14 69.76 34,672.38 22.79 22.75 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 截至2018 年3 月末，公司在建商品房项目为 （亿 （亿 平方 预售 （% ） 元） 元） 米） 条件 万丰上院湖韵二期，总投资5.7 亿元，建筑面积9.0 万丰上院 5.7 3.1 9.0 否 -- 湖韵二期 万平方米，已投资 1.50 亿元，2017 年及2018 年1~3 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 月，该项目分别实现销售收入 1,100 万元和 163.75 万元。此外，公司拟建商品房项目 “西郡”，项目 截至2018 年3 月末，公司共拥有土地1,040.40 亩可用于工业厂房建设，账面价值2.61 亿元；拥有 计划总投资8.5 亿元。 土地165亩拟用于商品房开发，账面价值2.11 亿元。 表10：截至2018年3月末公司在建商品住宅项目概况 总投 已投入 建筑面 是否 销售百 总的来看，2017 年以来株洲市房地产市场稳步 项目名称 资 金额 积（万 达到 分比 9 株洲高科集团有限公司2018 年度跟踪评级报告 穆穆迪迪投投资资者者服******务公公司司成成员员 向好，公司商品房销售收入同比小幅增加。 板块主要包括市政工程、房建工程和土石方工程 2017 年以来，公司工程建设业务合同金额小 等，其中大多数项目系为公司园区开发提供建筑施 幅增加，但承建工程公益性较强，盈利能力 工******，少部分系对外承接的工程项目。 有限，收入较上年有所下降 工程结算主要以合同约定按照完工进度收款， 一般前期需要垫款施工。高科建设承建的工程项目 公司工程建设业务主要由高科发展的子公司 主要以市政工程和房建工程为主，主要客户包括西 株洲高科建设工程有限公司（以下简称“高科建设 城实业、中都物流等。 工程”）承担。高科建设工程成立于1999 年，业务 表11：2015~2017年及2018年1~3月公司建设工程业务构成 表14： 2015 2016 2017 2018.1~3 2014~201 合同金额 合同金额（万 合同金额 合同金额 6 年及 占比（%） 占比（%） 占比（% ） 占比（% ） （万元） 元） （万元） （万元） 2017 年 市政工程 14,218 64 1,743.10 4.01 2,650.65 6.05 965.55 8.65 1~6 月公 司建设工 房建工程 8,210 36 38,057.60 87.48 40,525.50 92.47 9,855.65 88.26 程业务构 土石方 -- -- 3,704.89 8.51 650.00 1.48 345.00 3.09 成类别 合计 22,428 100 43,505.59 100 43,826.15 100 11,166.20 100 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 由于公司的建筑施工项目主要围绕园区开展， 地改造及装修工程等对外施工项目，累计完成投资 因此公司的该业务发展与园区的开发节奏基本一 12.18 亿元，累计实现收入3.65 亿元。公司承建项 致。截至2018 年3 月末，公司共承建了新马金谷、 目基本为园区和市政建设项目，由于公司主要承建 新马创新园、中小促进园等为集团承建的园区建设 市政、房屋建设等劳动密集型行业，价格透明，因 项目，承建了新马动力创新园、风电产业园外借土 此，公司该业务的整体盈利空间较为有限。 方工程、高科•新马金谷2.2 期、新马南路出入口砼 截至2018 年3 月末，公司在建项目包括新马 路面工程、高科•新马金谷项目 2.2 期毛石回填工 动力创新园和新马金谷工业园区的开发及其配套 程，也包括天元学校建设工程、神龙城分布式能源 项目，项目总投资预计 12.19 亿元，累计已完成投 站工程、西湖（连通渠）黑臭水体综合整治工程、 资7.44 亿元；公司拟建项目1 个，为株洲市天元区 株洲市天元区人武部营院迁建项目建设工程、湖南 人民武装部营院工程项目，计划总投资0.30 亿元， 中车时代电动汽车股份有限公司智轨列车生产基 预计2018 年12 月完工。 表12：截至2018年3月末公司在建工程项目情况 合同 已完成投资（万 合同 项目名称 工程进度（%） 预计完工日期 金额(万元) 元） 工期（月） 高科·新马金谷3.2、3.3 期工程 19,891.50 12,730.56 64.00 2018.12 24.00 新马金谷3.1 期工程 5,527.30 5,527.30 100.00 2018.03 14.00 新马金谷三期室外附属工程 3,500.00 1,745.50 49.00 2018.12 24.00 高科新马动力创新园附属工程 16,500.00 16,500.00 100.00 2018.03 36.00 新马动力创新园一期建设工程 24,000.00 19,500.00 81.00 2018.06 27.00 株洲市天元区人武部营院迁建 3,275.90 1,050.00 32.00 2018.09 12.00 项目建设工程 动力谷3.2 期G 栋 2,800.00 700.00 25.00 20 18.12 23.00 风电产业园3#4#栋 4,500.00 1,687.50 38.00 2018.12 23.00 西湖（连通渠）黑臭水体综合整 1,600.00 950.00 59.00 2018.05 9.00 治工程 湖南中车时代电动汽车股份有 限公司智轨列车生产基地改造 1,600.00 1,000.00 63.00 2018.06 8.00 及装修工程 10 株洲高科集团有限公司2018 年度跟踪评级报告 穆穆迪迪投投资资者者服******务公公司司成成员员 新马动力创新园（二）风电产业 450.00 300.00 66.00 2018.04 2.00 园外借土方工程 新马动力创新园2.2、3.2 期工程 38,213.47 12,750.00 33.00 2019.08 30.00 总计 121,858.17 74,440.86 -- -- -- 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 总体来看，公司建设工程业务资质齐全，近年 表13：2017 年公司纳入合并报表范围子公司变化概况 来承建多项园区开发和市政项目，在株洲市城市建 投资额 持股比 新纳入合并范围子公司名称 例 设中发挥了较大的作用。由于公司建设施工项目需 （万元） （% ） 利用自有资金先行垫付并且大部分项目不以营利 株洲高新时代投资管理有限公司 4,900 98 湖南高科园创能源管理有限公司 2,000 100 为目的，盈利能力较差，未来，随着市政和园区建 资料来源：株洲高科2017 年审计报告 设项目不断增加，公司或将面临一定资金支出压 盈利能力 力。 公司营业收入主要由土地一级开发和房屋销 另外公司还从事园区配套的物业管理业务，由 售构成。2017 年公司营业总收入为23.39 亿元，同 公司子公司株洲高科物业管理有限公司运营，2017 比增长8.75%；其中得益于商业用地出让面积及出 年及2018 年1~3 月，分别实现营业收入0.62 亿元 让单价的增多，2017 年公司土地开发收入同比增长 和0.15 亿元，对公司营业总收入的贡献有限。 9.83%，增至 13.73 亿元；2017 年公司工业厂房新 总体来看，公司作为高新区开发建设主体，在 增完工销售，以及万丰上院左岸和万丰上院湖韵一 园区开发、招商引资方面起到了重要作用，各业务 期新增销售收入同比有所增加，使得 2017 年公司 板块运营较为稳定。随着园区开发的推进，公司资 实现房屋销售收入4.47 亿元，同比增长9.83% 。 金需求也将不断增加，未来或面临一定资金压力。 毛利率方面，公司 2017 年营业毛利率为 财务分析 23.39% ，较上年上升 3.39 个百分点。2017 年，公 司土地开发业务毛利率较上年提高5.7 个百分点， 以下分析基于经天职国际会计师事务所（特殊 主要系出让土地中出让单价较高的商业地比重有 普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 所提高所致；房屋销售业务毛利率同比下降 4.91 2015~2017 年审计报告及公司提供的未经审计的 个百分点，主要系房屋施工成本增加所致；建设工 2018 年一季度财务报告。 程业务同比下降6.65 个百分点，主要系当年毛利率 2017 年，公司合并报表范围的变化情况如下： 较低的房建业务占比进一步提高所致；物业管理毛 利率9.93%，与上年基本持平。 表14：2015~2017年及2018年1~3月公司营业收入构成及毛利率情况 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年1~3 月 项目名称 收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率 （万元） （% ） （万元） （% ） （万元） （% ） （万元） （% ） 土地开发 10.77 23.75 12.92 20.51 13.73 26.21 2.64 32.8 房屋销售 5.74 27.58 4.07 16.59 4.47 11.68 -- -- 物业管理 0.27 -17.35 0.23 10.24 0.62 9.93 0.15 0.59 建设工程 0.44 21.06 0.19 19.66 0.06 13.01 0.08 6.77 其他 0.43 44.49 0.76 32.61 0.88 48.91 0.61 10.48 综合 17.66 24.79 18.17 20.00 19.76 23.39 3.47 26.89 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 为-0.12 亿元，财务费用为负主要系当期利息支出中 期间费用方面，2017 年公司三费合计为 1.51 资本化比例较高，利息收入大于计入财务费用中的 亿元，同比增加0.40 亿元，主要系2017 年公司管 利息支出所致；同期公司资本化利息支出为 12.68 理费用同比增加0.37 亿元。2017 年公司财务费用 亿元。2017 年公司三费增加幅度略高于营业收入增 11 株洲高科集团有限公司2018 年度跟踪评级报告 穆穆迪迪投投资资者者服******务公公司司成成员员 长幅度，当年三费收入比增至7.65% 。 增至270.05 亿元，2018 年3 月末进一步增至283.47 表15：2015~2017年及2018年1~3月公司期间费用分析 亿元，主要系土地开发、工业厂房新增的投资；2017 项目名称 2015 2016 2017 2018.3 年末公司投资性房地产同比增加 6.80 亿元，增至 销售费用（亿元） 0.32 0.33 0.29 0.09 13.14 亿元，主要系当年新转入的厂房和公租房； 管理费用（亿元） 1.02 0.97 1.34 0.40 2017 年末公司在建工程增至10.53 亿元，主要系公 财务费用（亿元） -0.21 -0.19 -0.12 0.07 司新承建的万丰湖景观公园和株洲汽车交易中心 三费合计（亿元） 1.13 1.11 1.51 0.43 营业总收入（亿元） 17.66 18.17 19.76 3.47 项目新增投资较多所致。2017 年公司承建项目投资 三费收入占比（% ） 6.39 6.12 7.65 12.35 增加较多，相应公司加大了融资力度。2017 年末公 资料来源：公司财务报告，中诚信国际整理 司长期借款同比增加9.98 亿元，增至54.18 亿元； 利润总额构成方面，2017 年公司利润总额为 应付债券同比增加31.08 亿元，增至122.08 亿元， 2.92 亿元，较上年减少0.22 亿元；由于2017 年与 公司在 2017 年发行了两期非公开定向债务融资工 公司经营活动有关的政府补助 0.50 亿元计入其他 具合计 19.90 亿元、两期非公开发行公司债合计 收益，同时公司营业务利润同比增加0.99 亿元，使 15.87 亿元、新增发行海外债3.16 亿元。2018 年3 得当年公司经营性业务利润同比增至 2.86 亿元； 月末，公司资产和负债总额分别为 411.97 亿元和 2017 年公司实现投资收益 644.63 万元，营业外损 241.46 亿元，和2017 年末相比无明显变化。 益为355.81 万元。2018 年 1~3 月公司利润总额为 所有者权益方面，2016 年9 月中国农发重点建 0.47 亿元，其中经营性业务利润占比达92.56% 。 设基金有限公司（以下简称 “农发基金”）增加公 图3：2015~2017 年及2018 年1~3 月公司利润总额构成 司注册资本及实收资本0.27 亿元；2017 年4 月， 株洲高新区管委会同意公司归还农发基金 0.27 亿 元，公司注册资本及实收资本均减少 0.27 亿元， 2018 年3 月末公司实收资本为20.00 亿元。公司于 2017 年3 月发行了 10 亿元永续中票计入了其他权 益工具；2018 年3 月末公司资本公积依然为105.59 亿元，和2016 年相比无变化；2018 年3 月末公司 未分配利润较 2016 年末增加 3.02 亿元。2017 及 2018 年 3 月末，公司所有者权益分别增至 170.01 亿元和170.51 亿元。 资料来源：公司审计报告，中诚信国际整理 总体而言，得益于出让的土地中商业用地面积 2017 年公司经营活动现金回款有所改善，公司 及均价有所抬升，公司土地开发业务收入增长较 经营活动净现金流分别为 2.48 亿元；2018 年 1~3 多；且利润总额以经营性业务利润为主，公司具备 月，公司收到其他与经营活动有关的现金同比大幅 一定盈利能力。 下降，同时销售商品、提供劳务收到的现金为3.72 亿元，与去年同期比略有增长，当期公司经营活动 偿债能力 净现金流为- 18.64 亿元。2017 年及2018 年1~3 月， 20 17 年以来，公司土地开发、房屋及承担高新 公司收现比分别为1.04 倍和1.07 倍，均大于1，主 区内相关基础设施建设项目投资增加，2017 年末公 要系当期预收了房屋销售款项。投资活动方面， 司资产总额同比增加54.38 亿元，增至412.7

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