株洲市城区生态公益林保护补偿方案
为加大城区生态公益林的保护力度，进一步优化公益林布局，巩固和扩大公益林建设规模，推进绿色株洲建设，制定本方案。
《株洲市级公益林区划界定报告》界定的城区12.8万亩市级生态公益林，包括国家级公益林4.856万亩，省级4.8141万亩。
头部条为进一步加强工业用地管理，提高土地利用效率和效益，促使工业经济增长与土地利用可持续发展，根据国家、省有关文件规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条促进工业用地节约集约利用应当加快发展方式转变，强化部门责任与联动，完善产业规划布局，加强工业用地的批前、批中和批后管理。
第三条除对资源、环境、地质等条件有特殊要求外，工业项目原则上安排进入园区。按照企业向园区集中，产业以特色集聚的原则，结合项目所属行业类型进行项目用地选址，推进产业聚集发展。
第四条本办法所称园区是指株洲市辖区内经国务院、省政府批准的工业园区范围（开发区、工业集中区），以及经市政府批准的市级工业集中发展区域。
第五条经信部门组织园区管理委员会依据当地经济社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划、产业振兴实施纲要等，编制园区产业发展规划，按程序报批后实施。确需调整产业发展规划的，按原批准程序执行。
第六条产业发展规划应当按照控制规模、集约用地、布局集中、产业集聚、功能明确的原则，科学规划布局。严格控制园区内道路、绿化等综合配套用地面积。工业园区新扩展区域内生产性项目用地不得低于新扩展区规划面积的60％。
第七条园区内的公共道路、公共绿地由各园区管理委员会负责统一规划建设，单独办理供地手续，原则上不得分段分边划入单个工业项目规划蓝线范围内。
工业企业内部一般不得规划布局绿地，但因生产工艺等特殊要求确需安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。工业企业内部行政办公及生活服务设施用地面积占项目总用地面积比例不得超过7%、建筑面积占项目总建筑面积比例不得超过10%。
第八条有计划地推进标准厂房建设，促进工业地产发展。每年年初，发改部门组织规划、国土资源部门及园区管理委员会编制标准厂房及其配套综合设施用房建设计划，并分解下达。
第九条工业标准厂房原则上控制单层厂房建设，除特殊工艺流程和地质环境影响外，一般要求2层以上、10层以下，建筑密度不低于40%、容积率达到1.0以上。规划条件允许的，可适当放宽建筑限高。
第十条工业项目必须符合国家产业政策和当地的产业导向以及园区的产业规划布局，严格执行国家《产业结构调整目录》。严禁为产能严重过剩行业新增产能项目提供用地，促进落后产能淘汰退出和企业兼并重组。
第十一条经信部门会同发改部门定期发布产业发展导向目录，明确各园区的主导行业和禁入行业（或工艺环节）。根据工业项目的不同行业类型，组织发改、财政、税务、国土资源、统计等部门及园区管理委员会，制订适合我市的亩产平均产值和税收水平。
第十二条健全工业用地使用标准体系。国土资源部门按照节约集约用地的原则，在严格执行国家颁布的土地使用标准、满足功能和安全要求的前提下，认真落实《株洲市工业项目建设用地控制标准（2015年）》，并结合实际会同发改、经信、规划等部门适时修订。
发改部门在具体项目立项备案（核准）环节，应明确项目的固定资产投资总额（或固定资产投资强度）。
国土资源部门依据发改部门的立项备案（核准）文件内容和规划部门出示的建设项目规划条件通知书中的各项指标，在用地批准文件、出让合同、划拨决定书等法律文本中，明确项目的用地面积、固定资产投资总额（或固定资产投资强度）、容积率、建筑密度、绿地率等控制性指标，并加强对土地使用标准执行的监督检查。
对因生产安全等有特殊要求确需突破控制指标的，应当根据有关规定，由相对应指标的职能主管部门，组织发改、经信、规划、国土资源等部门及有关专家，结合项目实际进行充分论证，确属合理的，按程序报批后供地。
第十三条对用地面积小于50亩的工业项目，原则上不予单独供地。除高新技术项目外，市区园区入园项目固定资产投资额低于8000万元的项目，县域园区入园项目固定资产投资额低于3000万元的项目，国家级园区入园项目年上缴税收低于15万元∕亩的项目，省级及以下园区（工业集中区域）入园项目年上缴税收低于7万元∕亩的项目，原则上不单独供地。达不到单独供地条件的中小微型等企业，可以选择租赁或购买园区范围内的标准厂房（或孵化器）进行投资生产。
第十四条新增工业项目用地均需通过土地市场公开招拍挂出让等有偿使用取得，原则上采用网上交易方式。对重点招商重大项目按程序报批后，可结合项目实际在当地的土地市场进行招拍挂。
第十五条新增工业项目应优先使用存量土地，积极引导一般工业项目通过二级市场使用存量建设用地，或租赁、购买园区范围内的标准厂房。
第十六条推行以土地出让为主，土地租赁为辅，租赁可转出让的供应政策。探索完善工业用地弹性年期出让制度。
第十七条严格执行熟地出让。工业用地供应时必须确保地块征拆完毕，权属明晰，水、电、路等通至项目范围线。
第十八条土地有偿使用地价（出让地价或租金）不得低于《全国工业用地出让蕞低价标准》中对应土地等别的蕞低价标准，原则上不低于地块的客观综合成本（即该项目土地的报批与征拆成本、土地前期开发成本、供应前按规定已缴纳的相关税费之和）。
第十九条工业项目原则上一次性供地不超过300亩。对于规划用地面积大于300亩的工业项目，根据项目平面规划布局和建设计划，由国土资源部门牵头，会同发改、经信、规划、住建等部门及园区管理委员会论证后确定供地规模和时序。
第二十条推行工业用地预申请。对列入年度土地供应计划的工业用地，国土资源部门要及时将年度拟供应地块的位置、面积、行业要求、使用年限、土地使用条件等信息向社会发布，各园区管理委员会做好工业项目及地块的推介工作，接受用地预申请，并就行业类型、资金安排、用地规模需求等与意向用地者签订《项目入园意向（框架）协议》。
《项目入园意向（框架）协议》中必须明确：待地块具备招拍挂供应条件时，意向用地者作为预申请者，应同时参与竞买活动，蕞终以符合公开竞买条件者确定受让方。
第二十一条建立工业用地储备阀值机制。合理设定全市及各园区工业土地动态储备规模，保障产业项目快速落地需求。具体储备土地阀值量由国土资源部门会同各园区管理委员会，根据各园区土地开发利用、市场行情及上级下达的年度新增建设用地控制指标值综合拟制，按程序报审后确定。
各园区在年初申报新增建设用地计划时，应一并上报由各县市区土地储备机构核定的上一年度存量土地使用情况。国土资源部门根据辖区内存量土地情况，合理调配年度新增工业项目建设用地指标值和报批时序。
第二十二条国土资源部门对园区范围内的工业项目用地要加强监管，并充分发挥园区管理委员会等单位作用，形成工作合力。《项目入园进区用地协议》与《国有建设用地使用权出让合同（工业用地）》一并作为土地出让文件。
第二十三条《项目入园进区用地协议》由各园区管理委员会根据地块及行业要求等情况拟制，在申请办理具体地块供应手续时向国土资源部门提供，并在土地招拍挂成交确认时与竞得者签订。
《项目入园进区用地协议》应明确以下主要内容：行业类型及细分，交地时间与条件，项目建设施工所需水电等配套条件与要求，资金投入及建设进度，投产运营、亩产产值及税收要求，履约保证金的收取、扣留及退还条件，奖惩措施，社会公共管理与服务等。
第二十四条《国有建设用地使用权出让合同（工业用地）》由国土资源部门在土地成交确认书签订后10日内，组织竞得者签订。
《国有建设用地使用权出让合同（工业用地）》在国土资源部、国家工商行政管理总局制定的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的基础上，增加以下主要内容：园区工业土地由园区管理委员会按要求配合国土资源部门具体组织交地，转让、出租、抵押及续期前必须取得园区管理委员会的书面意见及其他制约因素，开竣工时间及认定要求，低效利用处置措施等。
第二十五条工业用地的开发利用实行履约保证金制度，由园区管理委员会负责向土地使用权人收取，作为土地使用权人履行《国有建设用地使用权出让合同（工业用地）》与《项目入园进区用地协议》中关于开工竣工、规划建设指标、固定资产投资总额（或固定资产投资强度）、产业类型、投产开业、产值、税收等主要事项的保证。标准为土地成交价款的10％。
履约保证金不计利息，按《项目入园进区用地协议》约定程序和条件分步退还或扣留。财政、审计部门应加强监管。
项目投产后第二年、存续期每五年、土地使用期满前一年，园区管理委员会应定期组织经信、发改、国土资源、财政、税务、商务、统计等部门根据《项目入园进区用地协议》对工业项目的行业类型、投资、产出、税收等履约情况进行联合评价考核，并出具书面意见。
第二十七条工业地产项目中的生产厂房按照湘政办发〔2014〕96号文件精神，参照商品房管理模式办理产权分割，入驻企业原则上不得再出售或出租。配套设施原则上不出售。
企业不得以工业地产项目名义变相从事商业或商业性房地产开发，否则依法依规收回土地使用权。
第二十八条国土资源部门定期组织开展园区节约集约利用土地评价工作，实行一年一更新，三年一次全面评价。评价结果与园区管理委员会的绩效考核挂钩，并作为开发区升级、扩区和安排下一年新增建设用地指标的依据。
第二十九条园区内严禁闲置土地。对闲置土地的认定和处置严格按国家相关规定执行。
因土地使用权人自身原因造成土地闲置，满一年不到两年的，应按照土地成交价款的20%征收土地闲置费；满两年的，按程序报批后无偿收回，重新安排使用。
第三十条本办法所称低效工业用地是指现状土地的开发利用、投入产出强度、容积率、建筑密度、产业类型、生产收入状况等未达到约定条件，仍有较大调整利用空间的非闲置工业用地。具体包括以下情形：
（二）动工开发且开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积三分之一以上或者已投资额占总投资额百分之二十五以上，中止开发建设满一年的。
（三）按照合同约定完成了全部开发建设，但竣工验收后一年以上未投产或投产后停产至今一年以上的，固定资产投资强度、亩产产值、亩产税收低于全市控制标准值、达不到合同（协议）约定值70％的。
第三十一条各园区管理委员会每两年要开展一次土地利用调查，对辖区内不符合产业发展要求、不按约定条件开发利用、产能低下、圈而不用等空闲低效用地进行分类登记统计，由国土资源部门汇总后统一按程序报审认定。
第三十二条经认定的低效工业用地，由国土资源部门在15个工作日内将书面通知送达至企业，企业应在被告知之日起三个月内，向国土资源部门提出盘活利用意见。具体处置措施有：
（一）优先由企业自行整改，如追加投资、技术改造、转产升级等，时间不超过一年。
（二）在保障企业维持正常生产利用所需，并获得规划利用许可的前提下，将空闲未建土地进行分割后转让，受让项目必须符合所在园区产业发展要求。
（三）协议收回。低效工业用地企业在收到认定通知之日起三个月内，未向国土资源部门提出盘活利用意见，或虽提出自行整改方案但一年内未能自行整改到位，也未申请空闲土地分割转让或采取其它措施盘活土地的，可依协议收回部分或全部土地使用权，在不低于原成交地价的前提下，按届时的级别基准地价退还相应面积的土地价款，其范围内的不可搬迁资产由各园区管理委员会按市场价扣除折旧后的残值予以补偿。
第三十三条对省市确定的优先发展产业(《产业结构调整指导目录》中有明确)且用地集约（容积率和建筑密度超过规定标准的40%、固定资产投资强度增加10%以上）的工业项目，在不低于土地客观综合成本的原则下，可按不低于土地所在地的土地等别相对应的《全国工业用地出让蕞低价标准》的70%确定土地有偿使用底价（出让地价或租金）。
第三十四条积极引导园区以外已列入旧城(棚户区)改造范围、符合国家产业政策的工业企业，逐步置换搬迁到园区。经批准可采取协议出让方式，为其在相应园区安排工业用地。
第三十五条承接搬入企业所在地的县市区人民政府可根据城市老工业区搬迁企业实施方案确定的规模和时序，向上级国土资源管理部门申请年度新增建设用地计划指标倾斜政策支持。
第三十六条鼓励用地单位利用已有土地开发地下空间和“二次开发”。在不改变土地用途、符合城乡规划的前提下，增加建筑面积提高容积率的，履行规划、国土相关审批手续后，不再增收土地价款。需改变为商住经营性用地的，按照有关规定，纳入土地储备，按商住用地开发的有关规定执行。
第三十七条根据国家、省相关政策，支持企业利用空闲的原厂房兴办研发设计、文化创意、物品储运等服务业，经批准，暂不变更土地使用性质，并按规定缴纳国有土地年租金。
第三十八条在符合土地利用总体规划和城乡规划要求、村民集体经济组织自愿的基础上，各县市区根据国家相关规定可探索利用存量集体经营性建设用地，进行工业地产开发建设标准厂房。
第三十九条项目固定资产投资强度、容积率、建筑密度等任何一项指标低于约定条件的，园区管理委员会可依协议没收相应履约保证金，国土资源部门可按照实际差额部分占约定标准的比例收取相当于同比例土地成交价款的违约金，并可要求使用权人继续履约。固定资产投资额以项目竣工决算审计报告提供的数据为准。上述多项指标违约的，所应缴纳的违约金按累加计算。
第四十条工业项目的绿地率以及企业内部行政办公及生活服务设施用地比例等任何一项指标超过约定条件的，园区管理委员会可依协议没收相应履约保证金，使用权人应向国土资源部门支付相应的违约金，自行拆除相应的绿化和建筑设施。严重违反规划的，严格依照《中华人民共和国城乡规划法》处理。
第四十一条对工业用地亩均产值、亩均税收未达到协议约定值的，园区管理委员会应责成用地单位在1年内整改。整改不到位的，用地单位应严格按《项目入园进区用地协议》补偿并支付相应的违约金。多次整改仍不能达到公布的蕞低水平值的，按程序报批后可依协议收回土地使用权。
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