岳阳南湖新区湖滨板块商业、公寓住宅市场调研报告pdf
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2023-07-04发布于湖北
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免费在线 南湖新区商业、公寓、 住宅市场调研报告 宏观/城市经济 ：岳阳GDP位居全省第二，为工业主导型城市 Ø 2021年岳阳GDP为4402亿元 ，仅次于长沙 ，居全省第二 ，经济实力较强 ，且2021年以来经济增速有所上升 ，较上季度上升 3.9%; Ø 岳阳为典型的工业主导型城市，近年来经济结构有所调整 ，第三产业对经济贡献率有所提升 ，增速高于第二产业0.8%。 2015年-2021年岳阳GDP及增速 2022年上半年湖南省内主要城市GDP对比 7.82% GDP （亿元） 增速 （%） 2022GDP 增速 7.51% 8000.00 8.00% 6711.29 6.59% 6.34% 5000 8.70% 7.80% 8.30% 8.00% 8.10% 10.00% 7000.00 5.85% 5.43% 5.59% 5.73% 6.00% 5.63% 5.73% 7.00% 7.00% 6000.00 5.12% 6.00% 4000 8.00% 5000.00 5.00% 3000 3100.87 3258.03 34 11.01 3780.4 1 4.20% 4402.98 6.00% 4000.00 4.00% 2886.28 2000 4001.55 4.00% 3000.00 2135.00 3.00% 1959.00 1906.00 1725.00 1376.00 2000.00 1278.00 2.00% 1188.00 1000 2.00% 1135.00 986.97 926.00 911.00 1000.00 1.00% 0 0.00% 0.00 0.00% 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 长沙 岳阳 常德 衡阳 株洲 郴州 湘潭 邵阳 永州 益阳 娄底 怀化 注 ：数据来源国家统计局官网 注 ：数据来源国家统计局官网 2018年-2021年岳阳一二三产增加值情况 2018年-2021年岳阳一二三产增加值情况 第一产业增长率 （%） 第二产业增长率 （%） 第三产业增长率 （%） 第一产业增加值 （亿元） 第二产业增加值 （亿元） 第三产业增加值 （亿元） 12.0% 10.0% 2500.00 2106.46 10.0% 8.9% 8.3% 1919.39 2000.00 1666.76 1402.4 1 1622.25 1834.02 8.0% 7.7% 7.9% 9.2%7.5% 1500.00 1424.34 1525.83 6.0% 3.8% 5.0% 1000.00 4.0% 500.00 319.91 380.62 459.91 462.49 2.0% 3.3% 3.1% 3.8% 0.0% 0.00 2018年 2019年 2020年 2021年 2018年 2019年 2020年 2021年 注 ：数据来源中商产业研究院数据库 注 ：数据来源中商产业研究院数据库 宏观/城市人口：人口红利缩减 ，对经济的拉动力逐渐弱化 Ø 2021年岳阳常住总人口已持续缩减到504.22万 ，城镇人口约310.58万 ，城镇人口总量规模持续稳定增长 ，占比重61.60 %；居民消费价格指数同比+0.3%，人口的消费能力基本稳定 ，难有爆发式增长 ，人口对于经济的拉动力逐渐弱化。 Ø年末全市常住人口504.22万人。其中，城镇人口310.58万人 ，城镇化率61.60%。 2021年居民消费价格指数(单位 ：%) Ø全年城镇新增就业人员6.56万人 ，增长5.8%。年末城镇登记失业率为1.36% ，下降0.5% ； 指 标 上月=100 上年同月=100 上年同期 =100 失业人员再就业2.94万人 ，增长23.2%。 居民消费价格总 99.7 100.9 100.3 Ø全年居民人均可支配收入31236元 ，比上年增长9.3%。其中城镇居民人均可支配收入39799 指数 元 ，增长8.3% ；农村居民人均可支配收入20168元 ，增长10.9%。全市居民人均消费支出22936 食品烟酒类 99.5 96.3 97.9 元 ，比上年增长8.3%。其中城镇居民人均消费支出26764元 ，增长5.9% ；农村居民人均消费支 出17988元 ，增长12.6%。 衣着类 100.3 100.5 100.0 居住 100.0 103.1 99.9 岳阳历年常住人口数 （万人） 550.0 547.6 54 1.9 生活用品及服务 100.3 100.0 100.1 537.8 540.0 534.5 531.1 530.0 526.7 524.0 521.2 520.0 交通和通信 98.3 106.4 104.7 520.0 509.9 510.0 504.8 504.2 教育文化和娱乐 100.1 103.0 101.8 500.0 490.0 医疗保健 100.0 101.1 101.7 480.0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 其他用品和服务 99.4 98.4 98.0 注 ：数据来源国家统计局官网 宏观/土地市场 ：21年土地成交热度回升 ，缓解冰冻局势 Ø 从历年土地供应量来看 ：从近五年土地供应量情况来看 ，从2016年开始 ，棚改释放 ，土地供应量整体呈上升趋势 ，2018年 达到峰值 ，土地年度成交量为652万方 ；2019棚改红利减弱 ，市场回落 ，2020年受疫情的影响，土地供应持续下滑 ，2021 年土地市场回暖，供应环比上升2.24 ； Ø 从历年土地成交表现来看 ：近五年岳阳市主城区土地成交量呈上升-下降-上升-下降不断循环模式 ，年均成交量保持在444.8 万方 ， 21年土地成交面积大幅上升 ，环比上升4.63。 历经20年疫情后 ，土地量价呈上升趋势 ，21年土地成交量赶超20年整年 2020-2021年主城区土地成交对比，2021年成交环比上升4.63 2017-2021年岳阳土地供需走势图 2020-2021年岳阳土地供应面积对比 供应总建 （万㎡） 成交总建 （万㎡） 楼板价 （元/ ㎡） 2020年成交建面 （万㎡） 202 1年成交建面 （万㎡） 300 253 3420 250 200 24 12 2 117 150 98 49 92 66 87 71 1918 1847 100 44 19 34 27 36 23 50 0 0 0 0 3 0 0 0 12 0 0 0 102 1 827 782 10 11 12 652 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 456 343 301 308 315 月 月 月 139 2020年成交建面 （万㎡） 0 0 0 49 0 0 0 0 12 0 0 71 2017年 2018年 2019年 2020年 202 1年 202 1年成交建面 （万㎡） 98 44 19 34 3 92 66 27 36 23 87 253 5 注：数据包括岳阳楼区，南湖新区，经开区，云溪区，君山区，来源克而瑞、岳阳房地产信息网，截止至2022年1月 宏观/房地产市场 ：供需基本持平 ，市场以价换量 Ø 近六年商品房市场供求比为0.98，供需基本持平 ；21年商品住宅市场成交量环比-2.2%，成交均价为7087元/ ㎡，环比-2.7% 近五年主城区商品住宅量价走势图 300 6183 6995 7691 287 7759 7280 7087 8000 228 227 230 229 224 208 200 167 176 172 191 148 6000 供应面积(万㎡) 4000 成交面积(万㎡) 100 2000 成交均价(元/ ㎡) 0 0 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 202 1年 2020年至2021年商品住宅量价走势图 40 7800 35 7600 7400 30 7200 25 7000 20 6800 15 6600 6400 10 6200 5 6000 0 5800 2020/ 1 2020/2 2020/3 2020/4 2020/5 2020/6 2020/7 2020/8 2020/9 2020/ 10 2020/ 11 2020/ 12 202 1/ 1 202 1/2 202 1/3 202 1/4 202 1/5 202 1/6 202 1/7 202 1/8 202 1/9 202 1/ 10 202 1/ 11 202 1/ 12 2020/ 1 2020/ 1 2020/ 1 202 1/ 1 202 1/ 1 202 1/ 1 2020/ 1 2020/2 2020/3 2020/4 2020/5 2020/6 2020/7 2020/8 2020/9 202 1/ 1 202 1/2 202 1/3 202 1/4 202 1/5 202 1/6 202 1/7 202 1/8 202 1/9 0 1 2 0 1 2 供应面积(万 ㎡) 15 0 14 31 22 38 17 3 33 17 30 11 12 4 8 28 20 10 16 9 13 5 11 7 成交面积(万 ㎡) 14 2 12 18 2 1 18 35 2 1 19 24 20 24 19 17 22 2 1 2 1 25 27 20 16 2 1 16 15 成交均价(元/ ㎡) 7102 720 1 7534 7369 7320 7150 6945 7070 7392 7587 7315 7508 7392 7307 7500 7511 7627 6571 6492 6860 6686 6992 7086 7025 6 注：数据包括岳阳楼区，南湖新区，经开区，云溪区、君山区，来源克而瑞、岳阳房地产信息网 宏观/房地产市场 ：供销主要集中在岳阳楼区，商业供应不足6% Ø 从各区供销量价来看 ：岳阳市供销主要集中在岳阳楼区，经开区，其次为南湖新区; 本案所在南湖新区商品住宅供求居 岳阳市区第三位 ，供应占比11.5%，成交占比15.1%。 Ø 2021年岳阳市供应主要以住宅为主。占比达到93.1%；其次市商业用房 ，占比达到5.4%。 各区域商品住宅供应、成交面积占比图 2021年各房屋供应面积占比图 办公用房, 供应面积 供应面积2 0.6% 其他用房, 60.0% 商业用房, 0.9% 5.4% 44.90% 50.0% 49.7% 40.0% 31.80% 30.0% 31.6% 20.0% 15.10% 10.0% 1.50% 5.40% 1.40% 住宅, 93.1% 11.5% 2.0% 5.3% 0.0% 0.0% 岳阳楼区 南湖新区 经济开发区 临港新区 云溪区 君山区 7 注 ：数据包括岳阳楼区，南湖新区，经开区，云溪区，君山区，来源岳阳市房地产网2021年年报 岳阳宏观市场小结 工业主导型城市，经济实力雄厚 ，但2014年以来增长速度有所放缓 ；内生封闭型市场特征明显 ， 房地产市场量、价压力大 城市经济发展迅速 ，实力强劲 ，增速稳步提升 宏观经济 第二产业为主 ，第三产业持续增长中，城市经济结构调整有所成效 层面 人口红利缩减 ，对经济的拉动力逐渐弱化 土地市场 土地市场供应&均价有所回暖，但存量仍然处于高位 层面 土拍热度提升 ，缓解冰冻局势 供需基本持平 ，市场以价换量 房地产市 场层面 市场供销集中于岳阳楼区、经开区 21年供应主要集中于住宅 ，商业仅占比5.4% 商业市场框架 一 宏观商业市场 二 岳阳商圈格局 三 板块商业市场 四 商业客户研究 五 商业未来预判 六 商业定位建议 商业/政策 ：推行商改住降低市场存量 ，暂无成功案例 【政策资讯】岳阳 ：推进非住宅商品房去库存 已建未售的非住宅用房 （含商业公寓、营业性商业用房），经申请批准可变更为商品住房或企业 自持租赁住房 ，支 持以适当比例改为保障性租赁住房 ，并及时向水、电、气经营单位和物业主管部门报备 ，其用水、用电、用气和物 业费执行居民收费标准 ； 非住宅用房经批准后变更为住房的，其土地使用年限不变 ；金融机构加大购买非住宅商品房支持力度 ，购房人可享 受住房金融贷款同等的支持政策。 Ø 统计口径 ：岳阳市人民政府官网发布的 《关于进一步促进岳阳市城区房地产市场平稳健康发展的若干措施 （试行）》 商业/宏观市场 ：市场供应减少 ，部分项 目以价换量 ，成交提升 Ø 商铺市场整体供应 ：今年商铺供应减少至2.7万方 ，同比-59.5%； Ø 商铺市场整体成交 ：今年成交情况与去年同期基本持平 ，同比+6.4% ； Ø 商铺市场整体均价 ：今年成交均价有所提升 ，为15386元/ ㎡，同比+3.2%。 岳阳商铺供求量及成交均价 180000 157719 160000 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 2022年供应同比 140000 125123 118041 120000 102308 106692 100000 80414 83631 82441 88136 93796 80000 60461 67300 60000 40000 29327 27259 20000 0 2022年成交同比 2019年上 2019年下 2020年上 2020年下 2021年上 2021年下 2022年上 20000 17618 18917 17430 17176 15691 14902 15386 15000 2022年均价 10000 2019年上 2019年下 2020年上 2020年下 2021年上 2021年下 2022年上 成交均价(元/ ㎡) 注 ：数据包括岳阳楼区、经济开发区、君山区、云溪区、南湖新区，来源于克而瑞以及项 目市调数据 ，更新至2022年9月6日 商业/宏观市场 ：库存下降至51.8万方 ，出清周期缩短至24.6个月，商业有所回温 Ø 商铺库存整体自2022年1月起降低 ，到今年7月已降至51.8万方 ，同比-29.9%； Ø 出清周期有所减少 ，到今年7月已缩短至24.6个月，同比-51.4%； Ø 整体库存面积以30-70㎡为主 ，占比达到61.02%。 岳阳商铺库存及出清周期 库存套数 产品面积段 （㎡） 库存套数 库存套数 占比 库存面积 （㎡） 30㎡以下 1520 16.41% 35313 9264套 30-50㎡ 2998 32.36% 115277 50-70㎡ 2655 28.66% 152130 70-90㎡ 912 9.84% 70444 90-110㎡ 320 3.45% 31832 主力库存面积 110-140㎡ 277 2.99% 34195 140-180㎡ 181 1.96% 28122 30-70㎡ 180㎡以上 401 4.33% 450595 合计 9264 100% 917908 73.9559 73.3679 80.0000 50.6 51.8573 60.0000 39.9 40.0000 24.6 出清周期 20.0000 0.0000 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 / 1 1 1 / / / / / / / / / 1 1 1 / / / / / / / 24.6个月 0 / / / 1 1 1 1 1 1 1 1 1 / / / 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 0 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 2 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 库存面积(万㎡) 去化周期(月) 注 ：数据包括岳阳楼区、经济开发区、君山区、云溪区、南湖新区，来源于克而瑞以及市调数据,更新至2022年9月6日 商业/宏观市场 ： 60㎡以下小面积 ，低单价、低总价产品去化较好 成交面积结构 成交单价结构 成交总价结构 200㎡以上 8% 30000元/ ㎡以上 9% 300万元以上 10% 180-200㎡ 1% 25000-30000元/ ㎡ 10% 250-300万元 3% 160-180㎡ 1% 20000-25000元/ ㎡ 14% 2 10-250万元 3% 140-160㎡ 2% 18000-20000元/ ㎡ 5% 180-2 10万元 4% 120-140㎡ 4% 16000-18000元/ ㎡ 5% 150-180万元 6% 110-120㎡ 3% 14000-16000元/ ㎡ 9% 120-150万元 9% 100-110㎡ 3% 12000-14000元/ ㎡ 5% 90-120万元 13% 90-100㎡ 3% 10000-12000元/ ㎡ 17% 70-90万元 12% 80-90㎡ 4% 8000-10000元/ ㎡ 14% 50-70万元 11% 70-80㎡ 6% 6000-8000元/ ㎡ 6% 30-50万元 17% 60-70㎡ 7% 6000元/ ㎡以下 5% 30万元以下 10% 60㎡以下 58% 注 ：数据包括岳阳楼区、经济开发区、君山区、云溪区、南湖新区，来源于克而瑞以及市调数据,更新至2022年9月6日 商业/宏观市场 ：楼区成交遥遥领先 ，碧桂园价格跳水拉低南湖均价 Ø 市场成交主要集中在岳阳楼板块 ，成交面积几乎是其他区域的总和 Ø 其中本案所在南湖新区供应降至2575㎡，环比-51.2%；受碧桂园8000元/ ㎡商铺降价影响，区域均价大幅跳水至13550 元/ ㎡，环比-39.7%；低价拉高区域内成交热度 ，涨至6737㎡，环比+86.6%。 2021年下半年-2022年上半年各区商铺供求量 （㎡） 南湖新 区域 供应面积 成交面积 成交均价 区, 南湖新 区, 9.45% 18.00% 2022年 2021年 2022年 2021年 2022年 2021年 云溪区, 岳阳楼 君山区, 0.65% 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 云溪区, 上半年 0.00% 下半年 区, 27.48% 43.30% 供应 占比 岳阳楼 供应 占比 区, 岳阳楼区 15965 12699 45866 121253 16319 16646 58.57% 经济开 经济开 君山区, 发区, 发区, 0.00% 4.50% 38.04% 经济开发 1228 11157 37745 23304 14606 10833 区 君山区, 云溪区, 君山区, 云溪区, 3.62% 君山区 0 0 48 1763 2105 5246 0.05% 南湖新 1.12% 4.94% 南湖新 区, 区, 7.18% 2.29% 云溪区 7492 191 3400 7789 8467 8508 经济开 上半年 岳阳楼 发区, 下半年 区, 14.78% 成交 占比 经济开 成交 占比 48.90% 南湖新区 2575 5280 6737 3609 13550 22461 发区, 40.24% 岳阳楼 区, 汇总 27260 29327 93796 157718 11009 12738 76.88% 注 ：数据包括岳阳楼区、经济开发区、君山区、云溪区、南湖新区，来源于克而瑞以及市调数据,更新至2022年9月6日 商业/宏观市场 ：楼区存量遥遥领先 ，南湖以底商为主 ，出清周期长 Ø 岳阳楼区：受到友阿项 目停工影响，楼区存量高达32.11万方 ，但片区流速较高 ，出清周期为22.9个月； Ø 南湖新区：多为住宅底商堆积 ，虽库存呈现低位 ，但片区流速较慢 ，出清周期高达60个月。 图：各区商业出清周期 图：2022年7月底各区商业库存量 （万 ㎡） 4500 120 3885 南湖新区 5.06 4000 102.5 100 3500 3000 80 云溪区 2.34 2500 60 60 2000 君山区 1.55 1439 1500 40 1000 22.9 24.9 经济开发区 10.80 2 1 472 20 500 225 281 0 0 岳阳楼区 32.11 岳阳楼区 经济开发区 君山区 云溪区 南湖新区 库存套数(套) 去化周期(月) 注 ：数据包括岳阳楼区、经济开发区、君山区、云溪区、南湖新区，来源于克而瑞以及市调数据,更新至2022年9月6日 商业/商圈格局 ：以东茅岭板块为主要商圈，商业价值向外辐射 Ø 岳阳商业市场主要有四大商圈组成——东茅岭、花板桥、南湖板块、岳阳楼板块 ；在售商业四面开花、零星分布 ； 岳阳商业最集中区域 ，涵盖岳阳百 盛、天虹商场、步步高新天地等大 传统工业区，商业方面 型购物综合体 ，为商业最繁华区域。 较为落后。 城北板块 岳阳楼板块 城市旅游区，但是商业 东茅岭板块 天伦板块 项 目少 ，人流不大 ，较 老小区较多 ，以底商及老小区临街 为冷清。 门面、餐饮、建材为主 ，集中商业 八字门板块 较少。 花板桥板块 南湖板块 2011年开业的步步高成为整个板块的 核心 ，由于岳阳城市向东发展 ，居住人 依托南湖广场和周边高端小区的 群和政府机构搬迁 ，花板桥商圈逐步形 人流 ，星都汇为本版块唯一商业 成。 体 商业/东茅岭商圈 ：岳阳最大的商业集中地 Ø商圈特征 ：东茅岭商圈为岳阳最大的商业集中地 ，布局超过12家商业综合体 ， 主要以大体量集中商业步步高广场 +数个小体量集中商业组合构成 ； 特点 ：该商圈聚合了追求时尚和品牌效应的中高 端消费群体 ，商圈人流集中、商贸繁荣、经济活 跃 ，年营业额超过60亿元。 武商 康星 百盛 业态及客群 ：以大型商超品牌百货为主 ，客群辐 龙骧 射整个岳阳，是岳阳目前最大 ，也是最主要的市 友阿 民消费商圈； 人和春天 天虹 新格里 租金水平 ：10 -15元/ ㎡/天左右。 地 一 步步高广场 大 东 道 茅 岭 东茅岭商圈 商 业 步 行 岳阳楼板块 城北板块 街 东茅岭板块 天伦板块 花板桥板块 八字门板块 南湖板块 商业/花板桥商圈 ：区域级商圈 Ø商圈特征 ：区域级商圈 ，主要依托天伦城、步步高广场发展 ，中高端定位 ；但 市民认可度有待提高 ，对区域外客户消费拉动力有限; 特点 ：以自持型综合商超带动人气 ，服饰、餐饮、百货 等传统业态占主导 ，没有鲜明的主题及功能。 业态及客群 ：步步高以综合型服饰百货为主自持型物业， 其引流的主力店为步步高超市、星巴克、KFC、万达影 城。整体人流量较大 ，有效吸收了附近原住民。 租金水平 ：3-5元/ ㎡/天左右。 城北板块 岳阳楼板块 花板桥商圈 东茅岭板块 天伦 天伦板块 花板桥板块 八字门板块 金虹 南湖板块 苏宁 步步高广场 商业/南湖商圈 ：发展中的新兴商圈 Ø 商圈特征 ：主要依托南湖广场和周边高端小区的人流 ，星都汇、为本板块唯一大 型商业体 ，是四大主要商圈板块中最新兴的商圈 ，处于初步发展阶段 特点 ：南湖商圈主要以南湖星都汇商业体的开业所形成 ， 南湖星都汇通过销售返租 ，整体运营的模式经营。 业态及客群 ：主要为地缘性居民，周边包括名门世家、 市委大院、杨树塘、沿南湖广场周边老小区； 租金水平 ：3-5元/ ㎡/天左右。 城北板块 岳阳楼板块 东茅岭板块 天伦板块 星都汇 花板桥板块 八字门板块 南湖板块 南湖商圈 商业/岳阳楼商圈 ：民俗风情街区型商业 Ø 商圈特征 ：依托岳阳楼景点发展民俗风情街区型商业 ，主要定位为服务旅游人 群 ，但是后期发展中除汴河街外 ，其余街区沦为社区型商业 p洞庭北路沿线 ： p 汴河街 ： Ø商业体量 ：1.6万㎡ Ø体量 ： 1.8万㎡ Ø租金 ：主要在2-2.5元/ ㎡/天左右 ，一中旁边4-5元/ ㎡/月 ， Ø业态 ：分为三个功能区，南端以鱼店餐饮为主 ，门店 水电费每月另交约400-500元 较大 ；中段销售臭豆腐、擂茶等地方小吃，北端销售 低端手工艺品，单个门店约15-30平之间 Ø租金 ：端头铺5-6元/ ㎡ / 天 ，中间铺2-3.5元/ ㎡ / p保利西街 ： 天 洞 Ø体量 ：3万㎡，门面全部销售 ，不 自主经营 ； Ø有专门的招商团队，有物业管理公司 ；不需要物业费 ， 庭 北 Ø划铺 ：一楼以25-60㎡为主 ，二楼200-500㎡ 水电费另交 路 Ø业态 ：一楼是社区型商业 ，干洗、洗剪吹，服装 ，零食店 ，家 常菜馆 ，二楼为餐饮 ； Ø售价 ：当前一楼1.5万/平 ，二楼7000~8000元/平 Ø租金 ：一楼1.5-2元/平/天 巴陵西路 p鱼巷子 ： 主要为卖鱼的菜市场 ，业态低端 ，形象杂乱 ， 政府正准备对其进行改造 汴河街主要针对旅游人群 ，周边人群消费少 ； 其余街区基本是住宅底商的业态为主 ，服务于周边居民。 岳阳商业整体格局 通过对城市商业市场发展的研究发现 ，岳阳商业目前依然以传统购物百货及商业街为 主 ，随着购物中心多点发展 ，核心商圈扩容升级 ，将呈现多商圈共荣的状态。 目前发展阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 临街商铺 商业街 +专业市场 百货 +商业街 购物中心 必需型 起步型 发展型 享受型 各个居住区、交通汇聚点出现 经营档次、结构发生飞跃 ，商 规模化商业、大型购物中心出 散铺向集中、规模化商业形式 少量、低档次商业 ；自由住宅 铺基本市场化 ，经营和销售共 现 ，销售不是实现收益的最终 演变 ，销售称为核心盈利手段 底商经营或出租为主 存 手段 ，持有经营为主 岳阳商业市场小结 市场存量减少 ，市场客户对单价及总价非常敏感 01 库存下降至55.1万方 ，低单价、低总价60㎡以下产品去化情况较好 商业开始向多核商业发展 ，各个商圈呈围合式分布 02 花板桥商圈、南湖商圈等集中型商业运营 ，满足各区域客户 日常生活需求 岳阳商业处于购物中心阶段发展初期 ，统一运营的商业街区运营情况较好 03 目前仅步步高新天地为真正的购物中心 ，由步步高集团统一运营 ，形成了城市级标签 ，运营情况较好 商业/板块政策 ：政府补贴支持 ，助力湖滨主题产业园区发展 【政策资讯】首批创业孵化基地落户茶博城 2016年3月，岳阳市人民政府补贴并政策支持首批创业孵化基地落户茶博城。 为落实国家创业扶持政策 ，凡入驻茶博城创业孵化基地的创业者可享受以下优惠政策 ：免费创业培训、创业担保贷款 及贴息、场所租金补贴、一次性开办费补贴、社会保险补贴、公益性岗位补贴、免租金两年等。 【政策资讯】湖滨引入猪八戒创业园助力区域互联网+发展 2019年11月，猪八戒岳阳创新创业园落户岳阳。 南湖新区与猪八戒网与猪八戒网正式签订项 目合作执行协议 ，促进帮扶区域内数字经济企业发展。入驻园区内的创 业企业 ，可以享受猪八戒网平台的商机流量、4大管家和7大服务等一系列孵化赋能服务。 统计 口径 ：岳阳市人民政府官网 商业/板块市场 ：湖滨板块供应上升 ，成交&价格表现低迷 Ø 湖滨板块商业供应 ：上半年市场供应有所上升 ，达到2575㎡，同比+68%，主要是滨水翡丽城三期、碧桂园凤凰城社区底商入市 Ø 湖滨板块商业成交 ：略有上浮 ，达到850㎡，同比+7%，主要是碧桂园凤凰城项 目降价获得热销 ； Ø 湖滨板块商业均价 ：持续走低 ，降至12397元/ ㎡，同比-38%。 2019-2022年上半年湖滨板块商业供销量价年度走势 10000 40000 8564 2022年上半年供应 同比 ：+68% 8000 6865 30000 2575㎡ 环比 ：+471% 6000 19798 19835 4231 12397 20000 3451 4000 3019 2575 2000 1064 1815 1534 1124 850 10000 656 791 451 0 0 2019年上 2019年下 2020年上 2020年下 202 1年上 202 1年下 2022年上 2022年上半年成交 同比 ：+7% 供应面积 （㎡) 成交面积 （㎡) 均价 （元/ ㎡） 850㎡ 环比 ：-24% 湖滨板块商业供销量价月度走势 3000 2575 35000 2500 30000 25000 2000 1534 20000 1500 15000 1000 303 218 492 451 413 383 232 10000 500 159 39 72 185 34 165 55 62 185 56 167 5000 0 0 0 0 0 00 0 0 00 00 0 0 0 0 0 00 0 0 2022年上半年均价 同比 ：-37% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 / / / / / / / / / 1 1 1 / / / / / / / / 1 1 1 1 1 1 1 1 1 / / / 2 2 2 2 2 2 2 2 环比 ：-37% 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 12397元/ ㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/ ㎡) 注 ：数据包括岳阳楼区、经济开发区、君山区、云溪区、南湖风景区，来源于克而瑞以及市调数据,更新至2022年9月6日 商业/板块市场 ：湖滨板块库存微降，出清周期缩减至15.9个月 Ø 湖滨板块商业库存 ：当前库存为6575㎡，同比-32%； Ø 湖滨板块商业去化 ：流速有所提升 ，出清周期降至15.9个月，同比缩短13.4个月。 2020.9-2022.7湖滨板块商业库存及出清周期月度走势 20000 1874 1 140 18000 16579 16166 120 16000 117 14000 100 12000 101.3 11395 11122 11060 10876 10876 10876 9975 9483 9297 9714 9714 84.8 84.9 80 10000 8698 8659 8659 8659 81.7 60 8000 6575 6510 66.2 66.1 66.1 5978 5614 5525 59.5 6000 40 4000 28.2 27 27.1 29.3 30.3 20 2000 20.9 19.3 19.8 20.6 22.7 15.9 15.9 0 12.8 12.5 0 2022/ 2022/ 2022/ 2022/ 2022/ 2022/ 2022/ 2021/ 2021/ 2021/ 2021/ 2021/ 2021/ 2021/ 2021/ 2021/ 2021/ 2021/ 2021/ 2020/ 2020/ 2020/ 2020/ 7 6 5 4 3 2 1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 12 11 10 9 库存面积(㎡) 10876 10876 10876 11060 11122 11395 18741 16166 16579 9714 9714 9297 9483 9975 8659 8659 8659 8698 5525 5614 5978 6510 6575 去化周期(月) 84.9 66.1 59.5 66.1 66.2 81.7 117 101.3 84.8 30.3 29.3 27.1 27 28.2 22.7 20.6 19.8 19.3 12.5 12.8 15.9 20.9 15.9 注 ：数据包括岳阳楼区、经济开发区、君山区、云溪区、南湖新区，来源于克而瑞以及市调数据,更新至2022年9月6日 商业/板块市场 ：总价150万以内成交情况较好 Ø 2022年湖滨板块未有新商业项 目供应 ，以去化区域余货为主 ； Ø 去化集中于总价段50-150万元内，价格段210-300万元成交仅1套。 2022年湖滨板块各总价段供销量价 700 8 600 7 6 500 5 400 4 300 3 200 2 100 1 0 0 30万元以下 30-50万元 50-70万元 70-90万元 90-120万元 120-150万元 150-180万元 180-2 10万元 2 10-250万元 250-300万元 300万元以上 供应面积(㎡) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 成交面积(㎡) 0 0 429 144 382 358 602 110 0 0 165 成交套数(套) 0 0 7 3 5 4 7 1 0 0 1 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交套数(套) 注 ：数据来源于克而瑞以及市调数据,更新至2022年9月6日 商业/板块市场 ：暂无综合体 ，多为社区底商 类别 项目 纯商业体量 库存 均价 综合体 海伦堡海乐城 20万方 20万方 / 南湖壹号 茶博城 3.5万方 1.6万方 20334元 1.8万方商业 香山四季 山水湾 山语湖 +0.99万方公寓 1.8万方 18012元 街区商业 湖 碧桂园凤凰城 1.2万方 0.1万方 10122元 滨 滨水翡丽城 1.9万方 0.8万方 18040元 大 道 棠溪人家 月映南湖 2万方 0.09万方 17052元 南湖壹号 滨水翡丽城 月映南湖 山语湖 滨水翡丽湾 尚阳香颂 海伦堡海悦城 碧桂园凤凰城 山语湖 海伦堡海乐城 月映南湖 商业综合体 南湖星城 社区底商 商业/板块市场 ：竞品单价、总价、面积情况 Ø 项 目主力单价在1.5-2万元/ ㎡，主力面积50-150 ㎡，主力总价70-150万/套 ； Ø 单价受商铺位置、楼层影响，靠近小区主入口、面向主干道的商铺价格更高 ；一楼的价格更高。 茶博城 单价 2.4 2.2 2.0 1.9 1.8 1.7 1.6 1.5 1.3 1.4 单价结构图 面积 30 50 70 90 110 130 160 180 200 300 20 41% 30% 总价 72 110 140 177 198 226 263 278 287 433 10 14% 16% 滨水翡丽城 0% 单价 1.9 1.9 2.2 1.6 1.6 1.6 1.6 0 1以下 1-1.5 1.5-2 2-2.5 2.5以上 面积 21 57 64 77 88 98 118 总价 40 108 141 123 141 157 189 面积结构图 山语湖 20 43% 单价 0.8 1 1.6 2.3 2.3 2.3 1.6 1.6 面积 26 36 43 70 90 135 170 1000+ 10 16% 16% 16% 总价 22 38 80 189 243 364 317 1657 8% 碧桂园凤凰城 0 50以下 50-100 100-150 150-200 200以上 单价 1.1 0.9 1.7 1.1 0.7 0.9 0.9 1.1 面积 50 60 70 89 106 121 165 270 总价结构图 总价 55 54 119 98 74 109 149 297 20 38% 月映南湖 单价 2.0 10 16% 16% 11% 14% 5% 面积 33 55 81 170 0 总价 66 110 162 340 70以下 70-150 150-200 200-250 250-300 300以下 注 ：数据来源于克而瑞以及市调数据,更新至2022年9月6日 商业/板块市场 ：缺乏品质餐饮&中大型超市 Ø 滨水翡丽城、碧桂园凤凰城、山语湖底商商业种类较多 ，各类生活配套商业较全 ，但经营状况普遍萧条 ；茶博城一期商业以茶 叶产业集群为主 ，仅有部分小型零售业态 ，缺少品质餐饮、超市零售等生活配套业态。 滨水翡丽城业态 茶博城一期业态 26% 医疗 3% 8% 其他 1% 美容美发 8% 茶叶产业 96% 16% 超市零售 1% 休闲餐饮 39% 休闲餐饮 1% 碧桂园凤凰城业态 山语湖业态 其他 8% 其他 10% 建材装修 38% 公司办公 46% 美容美发 8% 休闲娱乐 13% 超市零售 23% 超市零售 28% 休闲餐饮 23% 休闲餐饮 3% 注 ：数据来源于市调数据,更新至2022年9月6日 商业/板块市场 ：区域内在售项 目多为一层商业 Ø 购物中心体量为20万方 ，6F，暂未开业 ；裙楼商业体量均在3.6万方以下 ，集中在1-3F，整体运营情况较差 ； Ø 商业一楼以30-90㎡小面积为主 ，二、三楼及高楼层多以100㎡以上面积段为主。 产品配比 类别 项目 纯商业体量 商业层数 库存 整体表现 楼层 面积段 1F 30-60㎡ Mall6F，临街 p体量为20万方 综合体 海伦堡海乐城 20万方 2F 50-120㎡ 20万方 商铺3F p地上布局6F 3F 50-120㎡ 1F 30-70㎡ 2F 60-300㎡ 茶博城一期 （南湖 3.5万方 3-5F 3F 90-110㎡ 1.6万方 壹号） 4F 70-160㎡ p体量均在3.6万 5F 130-180㎡ 方以下 p地上布局集中 街区商业 1F 26-90㎡ 在1-3F 1.8万方商业 +0.99万方 山语湖 1-3F 2F 135-1000㎡+ 1.8万方 p整体经营较为 公寓 冷清 3F 400-1000㎡+ 碧桂园凤凰城 1.2万方 1F 1F 50-121㎡ 0.1万方 滨水翡丽城 1.9万方 1F 1F 21-98㎡ 0.8万方 月映南湖 2万方 1F 1F 33-170㎡ 0.09万方 注 ：数据来源于克而瑞以及市调数据,更新至2022年9月6日 商业/板块市场 ：商铺销售困难 ，开发商多回避 Ø 板块内商业销售为开发商痛点 ，大部分开发商选择回避商业销售 ，集中于住宅销售 ；商业存量较多的山语湖、 滨水翡丽城都有出售、出租两种方式 ；大部分项 目都有租售团队 ：返租、降价、一托二折扣等。 类别 项目 销售方式 现状 销售政策 综合体 海伦堡海乐城 出售 \ 暂无 茶博城一期 返租 ；一楼组建60-70元/ ㎡，二楼到三 出售 集中推售二期住宅 ，二期商业停滞 （南湖壹号） 楼30-40元/ ㎡；外街3万元一年 山语湖 出售、出租 住宅销售完毕 ，商业团队以出租为主 最高免租18个月、每月租金低至18元/ ㎡ 街区商业 18年开盘价格为1.8w ，当前降价为8k- 碧桂园凤凰城 出售 价格跳水 ，快速去化 1.4w 滨水翡丽城 出售、出租 集中于住宅尾货销售 买二楼 ，一楼减2000元一平 临街铺面销售情况佳 ，剩余商铺销售 月映南湖 出售 无 停滞 典型项 目/茶博城一期 ：文旅型集中商业,二手售价不到40% 定位为集交易、交流、展示于一体的岳阳市唯一配套齐全的高端茶叶市场。2015年4月10日开业 ，经营面积约2万 方 ，共187个铺面 ，3-5层错落设计。 定位 高端茶饮主题市场 物业开发商 岳阳钱隆房产开发有限公司 商场运营商 岳阳茶博城商业管理有限公司 商场营业面积 约2万方 商场营业楼层 1-5F 经营模式 纯出售 租金 临街70-80元/ ㎡；内街一楼60-70元/ ㎡；内街二楼及以上30-40元/ ㎡ 二手售价 8000元/ ㎡ 开业时间 2015年4月10 日 开发商经验 除茶博城一期外 ，无商业运营经验 位置 租金水平 临街 70-80元/ ㎡ 内街一楼 60-70元/ ㎡ 内街二楼及以上 30-40元/ ㎡ 商业打造 ：从单一 “茶文化”转向餐饮入场 整个市场分茶叶交易展示区、茶业休闲体验区、茶楼体验区、服务配套区等多个功能分区。 规划有茶叶、茶具、茶器、茶楼、精品、旅游等多业态 ，市场整体由七栋新中式建筑相接合围而成。每年定期举 行黄茶文化节 ，多次以送香活动链接圣安寺香客 ，但并未达成预期 ，高端餐饮接手部分商铺后经营情况更佳。 茶博城内街 高端饮食场所 剧院、文化展示区 黄茶盛会 出入口 饮食 中庭 剧院、文化展示区 直梯位置 经营情况 ：经营状况不佳 ，靠政府补贴维持 岳阳茶饮爱好者为核心人群 ，客户涵盖面较窄 ，已开业七年 ，但自身及周边没有成熟的生活类商业配套 ，人 流较少 ，经营状况不佳。 市场内店铺主要为政府持有与私人持有两种持有方式 ，茶饮产业可获得政策扶持 ，疫情之下大多店铺靠此维 持运营。 店主语录 ： 人流稀少的茶博城内街 店主语录 ： 张女士 ，女 ，40-45岁，茶叶店店主 ， 刘先生 ，男 ，35-40岁，茶具店店主 ，家住市 岳阳本地人 中心 我们是代理品牌店 ，出厂价拿货的。来 在这里做茶叶相关生意政府有补贴才租这里的， 买的人还是懂茶的人多 ，或者是之 每个店铺的租金和折扣都不太一样的，市场 前的熟客 ，散客比较少 ，只有临近过 行情好的时候也没有租金折扣 ，不过这几年 节的时候散客才会多一点。 受疫情影响，生意不太好 ，政策优惠些 ，是一次 初一十五圣安寺进香香客多一些 ，但需要 性交三年租金送一年。 看香客 目的性 ，若只是单纯进香 ，就 不会刻意在周边停留。 之前我们每逢初一十五也做送香活 动的，但是来圣安寺的香客都不买 账 ，平时就更少了。 附近生活不太方便的，没有什么大超 市，茶博城里面有个好又多小超市 ，每 天早上生意都很好。 平时也没什么人在周边玩 ，只有晚上出 来散步、跳广场舞的人多一点。 典型项 目/ 山语湖 ：区域内唯一已兑现小型集中商业体 有固定业主消费群的开放式社区商业街区；2019年开业 ，经营面积约1.8万方 ，共2层 ，目前去化约10%，大部分 为开发商直接对外出租 ，8月出售门面1个 ，出租门面2个。 定位 开放式社区底商 物业开发商 岳阳九岳置业有限公司 商业运营商 岳阳九岳置业有限公司 商业营业面积 约1.8万方 商业营业楼层 1-2F 经营模式 出售 +出租 租金 外街50-60元/ ㎡；内街30-40元/ ㎡；二楼大面积办公场所70-80元/ ㎡ 二手售价 —— 开业时间 2019年 开发商经验 无大型商业运营经验 位置 租金水平 外街 50-60元/ ㎡ 内街 30-40元/ ㎡ 二楼170㎡+ 70-80元/ ㎡ 商业打造 ：业态丰富无主题 ，由租户确定业态 以社区底商为主 ，业态以生活配套 +餐饮 +酒店为主。 南侧靠小区主入口侧为餐饮&零售业态 ；北侧靠湖滨大道为办公场所 +阿里云产业园； 维也纳酒店 娱乐&办公场所 出入口 零售&餐饮 酒店 直梯位置 办公 阿里云产业园 阿里云创新中心 经营情况 ：外街开业率90%，内街开业率40% 本项 目及周边居民、企业职工为核心人群 ，少量湖滨大道流动人群 ；自身生活类商业配套成熟 ，为区域内唯一已 兑现小型集中商业体 ，经营状况为板块内最佳 ；靠湖滨大道一侧外街经营较好 ，内街较为萧条。 消费者语录 ： 山语湖外街 店主语录 ： 陆先生 ，男 ，30-35岁，山语湖业主 ， 马先生 ，男 ，45-50岁，小超市店主 岳阳本地人 内街的店子不是没开下去就是没卖出去 ，门 我就是这个小区的，湖滨这一块都没什么 口很多都挂了招租的牌子 ，留的基本都是同一个电 大的商场 ，不过我们 自己小区楼下的 话 ，这种的都是没卖出去 ，开发商自己出租的。 店子就可以满足我们平时的需求了， 想买点生活用品之类的也不需要跑很远 ， 非常方便。 就是这里餐馆比较少啊，只有一家 ，平 时想下个馆子还要跑远一点 ，吃个早餐 也都不方便。 晚上还是很热闹的，很多小区里的人 都会出来在这里逛逛 ，而且每到傍晚就 会有些摊主摆摊 ，买买便宜水果啊、 小吃啊也不错。 这一片的公司是蛮多的，很多都是租的 公寓用来办公。 山语湖内街 区域商业市场 58个月 36元/ ㎡ 60% 去化周期 月租金价格 空置率 • 山语湖预计去化周期21个月 • 山语湖租金38元/ ㎡/月 • 山语湖空置率54% • 滨水翡丽城预计去化周期58个月 • 滨水翡丽城租金34元/ ㎡/月 • 滨水翡丽城空置率43% • 月映南湖预计去化周期5个月 • 茶博城一期租金38元/ ㎡/月 • 月映南湖空置率95% • 茶博城一期预计去化周期10个月 • 碧桂园凤凰城租金35元/ ㎡/月 • 茶博城一期空置率60% • 碧桂园凤凰城预计去化周期19个月 • 碧桂园凤凰城空置率75% 注 ：数据来源于市调数据,更新至2022年9月6日 客户研究/区域商铺客户结构 ：投资客为主 ，总价敏感 ，偏好小商铺 Ø 主要以投资客户为主 ，对总价较为敏感 ，多集中在60-100万 ；30-50㎡的小商铺销售较好 ，但是经过 2012年至今的商业项目密集开发 ，商铺投资人群锐减 “周边高端小区的业主是本项 Ø生意人 ：岳阳本地为主 ，部分地县客户 ，房子买 目商业的主要消耗者 ，四大厂 在区域内的高端住宅社区 （香山四季、棠溪人家等） 区的中高层管理者也是部分客 在岳阳本地有生意 ，就近考虑位置转移的客户 户 ，购买本项 目是为了投资 ， 投资客户为主 ，少数考虑自用” ——月映南湖 置业顾问 Ø生意人 ：本地为主 ，来 自于建筑、运输、材料等 相关生意人 ，手里有闲钱 ，热衷于投资商铺 ，看重 “客户对总价抗性较大 ，小面 商铺稳定的收益汇报 ，关注商铺的升值潜力 积商铺较好销售 ，商铺客户多 Ø企业客户 ：中高层管理人员 ，置业房产之外 ，用 为投资性户 。” 手上多余的闲钱置业商铺 ，看重商业的发展潜力 ——碧桂园凤凰城 置业顾问 Ø其它客户 ：区域内业主、返乡客户、地县客户等 市民消费场所以东茅岭商圈为主 客户研究/消费场所偏好 ： Ø 东茅岭商圈是市民主要的消费场所 ，步步高新天地、东茅岭沿街商业和天伦步行街、步步高广场相对受欢迎 ， 消费者对于消费场所比较关注购物环境、品牌档次等 受访者消费场所偏好 ü 东茅岭商圈为岳阳市民的主要消费场 50.0% 所 ，其次为花板桥商圈的步步高广场 ， 南湖商圈和岳阳楼商圈的消费人群相 41.2% 对较少 ； 40.0% 35.7% ü 东茅岭商圈最受欢迎的是步步高新天 30.0% 地 ，其次是天虹、百盛等百货商城 ， 中低端消费者会选择地一大道 ； 20.2% 20.0% ü 花板桥商圈以教育培训为主 ，吸引目 的地型消费者 ，而岳阳楼商圈主要为 10.0% 旅游消费人群提供消费场所 ； 2.9% ü 消费者在选择消费场所时的关注点主 0.0% 要为 ：购物环境、产品丰富度、品牌 东茅岭商圈 花板桥商圈 岳阳楼商圈 花板桥商圈 实力、停车等配套设施的完善度、交 消费场所偏好百分比 通抵达性与距离 主要消费频率以3 ～10次/月为主 客户研究/消费习惯 ： Ø 受访者主要的消费频率为3 ～10次/月，占比约83%；受访者选择的出行工具主要为私家车和出租车 ，分别占 比36%和31%。 受访者消费频率 受访者出行工具 2% 7% 10% 9% 3次/月以下 36% 私家车 25% 公交车 3-5次/月 出租车 5-10次/月 步行 10次/月以上 31% 摩的及其它 58% 22% ü 受访者主要的消费频率为5 ～10次/月，占比超过总数的一半 ，约58%，其次25%的受访者倾向于每个月外出消费3 ～5次 ， 还有约10%的受访者表示每个月外出消费次数达10次以上 ，岳阳本地无法满足其消费需求 ； ü 受访者外出消费选择的交通工具主要为私家车和出租车 ，分别 占比36%和31%，其次选择公交车出行的受访者占比22% 外出消费以购物、餐饮、看电影为主 客户研究/消费水平 ： Ø 购物、餐饮、看电影是受访者三大外出消费方式 ，其次为亲子娱乐、KTV、喝茶/咖啡；外出单次消费金额主 要为201~300元 外出消费方式 外出单次消费水平 （不含购物） 其他 2% 400元以上 14% 看电影 20% 棋牌活动 3% 301-400元 17.0% 喝茶/咖啡 7% 餐饮 17% 亲子娱乐 11% 201-300元 37.0% 足浴 2% KTV 8.5% 101-200元 21.0% 健身 3.5% 美容护肤 2.0% 100元以下 11.0% 购物 24.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 以夜宵小吃、中西餐和特色料理为主 客户研究/餐饮消费 ： Ø 消费者在外出消费时普遍有就餐需求 ，夜宵小吃、中西餐和特色料理接受度最高 ，餐饮消费水平以50-70元/ 人为主 ，城市高端餐饮较少 在外就餐习惯 就餐消费水平 1% 48.0% 9% 经常就餐 偶尔就餐 25.5% 23.5% 几乎不就餐 32% 不就餐 58% 3.0% 0.0% 20元以下 20-50元 50-70元 70-100元 100元以上 图 ：受欢迎的餐饮类型 地方餐饮 夜宵小吃 夜宵小吃 34.0% 中西餐 25.0% 特色料理 20.0% 其他 6.0% 地方菜 15% 区域商业/休闲娱乐消费 ： 以看电影、亲子娱乐和唱K为主 Ø 消费者对于休闲娱乐的需求主要集中在看电影、亲子娱乐和唱K，单次消费以60 ～200元居多 休闲娱乐消费方式 单次外出休闲娱乐消费水平 2% 8% 酒吧 7% 15% 30元以下 美容护肤 3% 30-60元 60-100元 健身 7% 100-200元 34% 200元以上 KTV 3% 4 1% 足浴 15% 亲子娱乐 18% 受访者语录 ： 棋牌 4% ü 万女士 ： “一般我时间比较充足的话就会去步步高 ，那边环境好 ， 电玩 7% 吃饭、看电影或者跟朋友坐在星巴克聊天都很方便 ；如果是时间 不是很多或者想买点小东西什么的话 ，就会去步行街那边 ，那边 咖啡 9% 商场多 ，可以选择的东西比较多。” 看电影 28% ü 李先生 ： “我很少带孩子出去 ，一般都是我老婆 ，现在岳阳没什 么小孩子玩的，近一点就去希望儿童城和步步高里面 ，天气好的 0 20 40 60 80 100 话会去金鹗山公园那边。” 区域商业市场小结 结论一 未来两年 ，商铺实现溢价机会较弱 01 岳阳商业上涨与住宅保持一致 ，受到城市房地产发展影响，未来两年商铺溢价机会较弱 未来商业 市场预判 02 未来海伦堡商业综合体运营后 ，区域的商业形态将会升级 海伦堡综合体建成运营后 ，将对区域的整体商业进场进行提升 ，本案因整体运营打造 ，形成标签 区域人流逐步增加 ，餐饮及中大型购物场所是客户所需 03 区域内交付项 目的增加 ，人流未来将有质的提升 ，从消费研究来看 ，区域内客户有较强的餐饮 及购物广场的需求 结论二 01. 打造主题IP，整体运营 ，构建商业价值 商业方向启示 02. 以客户所需打造自身 ，运营盘活助力销售 项 目商业打造方向—— 区域 ：岳阳南湖风景区板块 ，宜居属性强 企业 ：中心医院、岳阳楼区委党校 客群 ：全城有高端餐饮需求客户 客群 ：区域内有大量住宅业主及即将 入住业主 配套 ：品牌连锁超市+日常生活配套 商业打造方向一 ： “精品社区商业街 ” 主要服务人群 ：社区人群 +学校人群 优势 ：引进品牌连锁商超 ，带租约销售 ，变现时间快 风险点 ：海伦堡商业配套建成后 ，本区域商业存活率低 1层 ：日常生活类 ，铺面控制在40-60㎡ 2层 ：中型超市+餐饮类 ，铺面适当放大 ，60-100㎡为主 1F：早餐店、水果店、理发店等 2F：中型超市、特色餐饮、亲子娱乐等 商业打造方向二 ： “高端政务餐饮 ” 主要服务人群 ：全城客户 优势 ：对人流要求较低、运营风险小 ，后期可作为商墅销售 风险点 ：变现时间较长 提前考虑上下水、烟道预留，面积控制在70-200㎡ 划铺原则—— 结合 目前市场各类型商业所需面积进行总结归类 类型 面积 开间 进深 便利店 50-100㎡ 5-12米 6-12米 水果店 60-100㎡ 6-10米 12-15米 小型生鲜专卖店 40-80㎡ 4-6米 6-12米 美容美发 50-100㎡ 3-10米 7-12米 奶茶店 20-50㎡ 4-5米 7-12米 餐饮 70-200㎡ 6-10米 12-18米 药店门诊 50-100㎡ 4-6米 6-15米 银行ATM 10-20㎡ 2-4米 6-10米 公寓市场框架 一 宏观公寓市场 二 公寓市场研究 三 公寓市场特征 四 公寓市场小结 五 公寓定位建议 适当放宽 “商改住”推进非住宅去库存 公寓/政策 ： 【政策资讯】岳阳 ：适当放宽 “商改住”或降低商住配比 对已出让尚未建设的非住宅商品房用地 （出让条件中有特别约定商业配置条款的除外），在满足公共服务设施和基础配套设 施承载力 ，以及城市风貌管控要求的前提下 ，可适当放宽 “商改住”或降低商住配比，经申请批准后调整为居住、养老、文 化、体育等用地进行开发建设 ，具体调整比例由资规部门另行确定。 【政策资讯】岳阳 ：推进非住宅商品房去库存 已建未售的非住宅用房 （含商业公寓、营业性商业用房），经申请批准可变更为商品住房或企业自持租赁住房 ，支持以适当 比例改为保障性租赁住房 ，并及时向水、电、气经营单位和物业主管部门报备 ，其用水、用电、用气和物业费执行居民收费 标准 ；非住宅用地经批准后变更为住房的，其土地使用年限不变 ；金融机构加大购买非住宅商品房支持力度 ，购房人可享受 住房金融贷款同等支持政策。 Ø 统计口径 ：政策来 自岳阳市人民政府官网发布的 《关于进一步促进岳阳市城区房地产市场平稳健康发展的若干措施 （试行）》 供应大量萎缩 ，推盘积极性大幅降低 ，成交冰点 公寓/供求 ： Ø 2021.6-2022.6连续13个月0供应 ， 2022年供应面积同比-89.8%，供应大量萎缩。 Ø 2022年成交面积同比-53%，成交价格环比-6.3%，成交较去年跌回低位 ，市场难见起色。 月度公寓供求量及成交价 供应面积 （万㎡） 成交面积(万㎡) 2.0 1.4 1.7 1.6 1.3 1.7 1.5 1.5 1.0 1.2 1.0 2022年供应面积同比 0.8 1.0 0.2 0.5 0.4 0.3 0.4 0.2 0.3 0.20.6 0.2 0.2 0.2 0.2 0.6 0.3 0.2 0.2 0.3 0.2 0.4 0.4 0.4 0.4 0.40.3 0.5 0.0 0.1 0.1 0.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 - 1 1 1 - 1 1 1 - 0 1 2 2 2 2 0 0 0 2 2 2 12000 8985 9851 8536 9081 10134 2022年成交面积同比 10000 8446 8377 6464 6861 7651 5640 6094 6422 8000 6000 4000 2000 0 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 2022年成交价格环比 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 - 1 1 1 - 1 1 1 - 0 1 2 2 2 2 0 0 0 2 2 2 成交均价(元/ ㎡) Ø 统计口径 ：数据来 自克而瑞 ，范围覆盖岳阳市酒店式公寓 ，截止 日期2022.9.6 公寓/库存及去化 ： 去化周期延长至51.1个月，库存逆增长 Ø 2022年7月库存17.1万 ㎡，持续低位 ，无明显变化。 Ø 2022年7月去化周期51.1月，环比延长1.9个月，同比延长4.8个月，去化周期出现本年首次延长。 月度公寓库存面积及去化周期 25.0 21.5 22.8 22.3 22.2 22.2 22.1 21.9 23.9 24.4 23.9 23.7 23.2 22.9 22.7 22.6 22.4 20.8 20.0 18.0 17.7 17.4 17.1 16.3 17.1 15.0 10.0 2021年7月去化环比 5.0 0.0 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 - 1 1 1 - 1 1 1 - 0 1 2 2 2 2 0 0 0 2 2 2 库存面积/万㎡ 去化周期/月 2022年7月去化环比 93.7 100 72.2 80 56.5 59.8 57.5 43.3 43.1 46.3 47.4 43.2 42.7 49.4 66.9 65.2 59.1 54.9 49.2 51.1 60 4 1.4 35.8 35.3 34.8 36.5 40 20 0 0 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 - 1 1 1 - 1 1 1 - 0 1 2 2 2 2 0 0 0 2 2 2 Ø 统计口径 ：数据来 自克而瑞 ，范围覆盖岳阳市酒店式公寓 ，截止 日期2022.9.6 50㎡以下小面积公寓成交端出色 ，面积段配建高 公寓/库存 ： 公寓库存持续高企 ，目前库存套数3580套 ，库存套数以50 ㎡以下小公寓为主 ，其占比 70%，其库存为11.2万 ㎡。 表 ：2022年岳阳公寓库存结构 库存套数 产品面积段 （㎡） 库存套数 （套） 库存套数 占比 库存面积 （㎡） 50以下 2515 70.25% 112373 3580套 50-70 990 27.65% 55280 70-90 0 0.00% 0 主力库存面积 90-110 0 0.00% 0 110-130 75 2.09% 8406 50㎡ 130-150 0 0.00% 0 150-170 0 0.00% 0 主力面积库存总量 170-190 0 0.00% 0 190以上 0 0.00% 0 11.2万 ㎡ Ø 统计口径 ：数据来 自克而瑞 ，范围覆盖岳阳市酒店式公寓 ，截止 日期2022.9.6 未来竞争高压 ，未售套数超3500套 公寓/竞争 ： 11个项目公寓未售套数超3500套 ，市场最快月均流速不到130套/月，库存积压严重 ，红海高压竞争 ， 小面积公寓市场可选项多。 规划套数 未售套数 东茅岭板块 八字门板块 高铁板块 项 目 户型面积 均价 （元/ ㎡） （套） （套） 友阿国际广场 ：1734套 巴陵正荣府 ：529套 福星龙庭尚府 ：162套 友阿国际广场 45-60㎡ 毛坯12000 3809 1734 荣盛东方府 ：257套 美的梧桐庄园 ：231套 祥源城市之光 55-75㎡ 毛坯8000-9000 187 187 祥源城市之光 ：187套 君尚理想城 ：267套 毛坯6500 君尚理想城 42-55㎡ 492 267 (首开10000) 荣盛东方府 41-75㎡ 毛坯5500 310 257 融创环球中心 ：600套 毛坯6000 美的梧桐庄园 43-48㎡ 700 231 (首开7500) 南湖新区板块 福星龙庭尚府 42-65㎡ 毛坯5500 322 162 南湖壹号 ：待定 融创环球中心 42-44 ㎡ 毛坯7300 606 600 在售公寓 ：库存 巴陵正荣府 35㎡ 毛坯5200 572 529 海伦堡海悦城 ：待定 待售公寓 ：库存 南湖壹号2期 42-44 ㎡ —— —— —— 停工公寓 ：库存 40-50㎡以58%占比成为主力成交面积 公寓/成交 ： Ø 公寓成交市场以40-50㎡小户型公寓为主 ，其套数占比58%，6000-8000元/ ㎡成为主力成交单价段 ，其占比 43%，30-50万元以40%的占比成为主力成交总价段。 成交面积结构 成交单价结构 成交总价结构 100㎡以上 1% 18000元/ ㎡以上 0% 300万元以上 0% 90-100㎡ 1% 200-300万元 0% 16000-18000元/ ㎡ 0% 80-90㎡ 1% 150-200万元 0% 14000-16000元/ ㎡ 2% 70-80㎡ 1% 120-150万元 0% 12000-14000元/ ㎡ 15% 60-70㎡ 4% 90-120万元 1% 10000-12000元/ ㎡ 9% 50-60㎡ 18% 70-90万元 4% 8000-10000元/ ㎡ 14% 40-50㎡ 58% 50-70万元 2 1% 6000-8000元/ ㎡ 43% 30-40㎡ 14% 30-50万元 40% 30㎡以下 1% 6000元/ ㎡以下 17% 30万元以下 34% Ø 统计口径 ：数据来 自克而瑞 ，范围覆盖岳阳市酒店式公寓 ，截止 日期2022.9.6 公寓主要聚集东茂岭商圈城芯地段 公寓/分布 ： 项目集中分布于东茅岭商圈，本案所处板块公寓项目皆处于待售状态 ，公寓项目对比范围更广。 东茅岭板块 八字门板块 高铁板块 友阿国际广场 巴陵正荣府 荣盛东方府 利都中环名座 北控岳州府 美的梧桐庄园 福星龙庭尚府 祥源城市之光 君尚理想城 融创环球中心 南湖新区板块 南湖壹号 在售公寓 海伦堡海悦城 待售公寓 停工公寓 公寓/运营 ： 带租约销售公寓流速较快 ，租金在1200-1800 客户对于带租约公寓投资更具信心 ，相较无租约销售公寓流速更快 ，公寓市场租金约1200-1800元/月 项 目 开发商 物业 主力面积 总价 是否带租约或返租 周边公寓租金 首开时间 21年流速 22年流速 带酷贝拉儿童成长基地 君尚理想城 大力置业 大力置业 42-55㎡ 27-36万 1000-1500元/月 2018.1 7套/月 7套/月 租约销售 荣盛东方府 融盛地产 荣万家物业 41-75㎡ 25-47万 否 1200-1800元/月 2021.6 4套/月 0-1套/月 否 ，铂斯汀酒店 自行 美的梧桐庄园 鼎辉地产 美的物业 43-48㎡ 25-30万 1500-2000元/月 2020.7 8套/月 31套/月 购买 福星龙庭尚府 福星地产 惠之美物业 42-65㎡ 23-36万 否 （大客户整买） 1500-2000元/月 2020.9 9套/月 5套/月 带凯里亚德酒店租约 巴陵正荣府 花果山置业 正荣物业 35-43㎡ 18-22万 1000-1500元/月 2021.11 0-2套/月 5套/月 销售 酒店带返租公寓自交房 友阿国际广场 友阿国际 金泰物业 45-60㎡ 54-72万 1000-1500元/月 2018.1 3-5套/月 —— 起十年年化6%返租 融创环球中心 融创环球 融创物业 42-44 ㎡ 30-32万 否 1000-1500元/月 2021.4 0-3套/月 —— 利都中环名座 金洲文富置业 长城物业 50㎡左右 —— —— 1000-1500元/月 —— —— —— 南湖壹号2期 钱隆地产 佳富物业 42-44 ㎡ —— —— 800-1000元/月 —— —— —— 公寓/项 目： 全城现无网红项 目，客户投资信心弱 友阿国际广场、融创环球中心房企暴雷项 目停工 ，祥源城市之光、北控岳州府、利都中环名座、南湖壹号2期纷纷推迟公寓出售 ， 大环境景气度低迷 ，在售公寓项 目大幅缩水 ，客户投资信心不足 ，观望情绪浓厚 ，整体楼市表现偏弱。 在售情况 项 目 性质 板块 在售产品 主力面积 总价 规划套数 已售套数 库存 22年流速 在售 君尚理想城 商业 东茅岭 平层公寓 42-55㎡ 27-36万 492套 225套 267套 7套/月 0-1套/月 在售 荣盛东方府 商业 东茅岭 平层公寓 41-75㎡ 25-47万 310套 53套 257套 近三个月0 在售 美的梧桐庄园 商业 高铁枢纽 平层公寓 43-48㎡ 25-30万 700套 469套 231套 31套/月 在售 福星龙庭尚府 商业 高铁枢纽 平层公寓 42-65㎡ 23-36万 322套 160套 162套 5套/月 在售 巴陵正荣府 商业 八字门 平层公寓 35-43㎡ 18-22万 572套 43套 529套 5套/月 待售 祥源城市之光 商业 东茅岭 住宅公寓 55-75㎡ —— —— —— —— —— 待售 北控岳州府 商业 花板桥 —— —— —— —— —— —— —— 待售 利都中环名座 商业 东茅岭 LOFT +平层 50㎡左右 —— 840套 —— —— —— 待售&停工公寓项 目6个 待售 南湖壹号2期 商业 南湖新区 Loft公寓 42-44 ㎡ —— —— —— —— —— 停工 友阿国际广场 商业 东茅岭 LOFT公寓 45-60㎡ 54-72万 3809套 2075套 1734套 —— 停工 融创环球中心 商业 千亩湖 平层公寓 42-44 ㎡ 30-32万 606套 6套 600套 —— Ø 统计口径 ：数据来 自克而瑞 ，范围覆盖岳阳市酒店式公寓 ，截止 日期2022.9.6 公寓/产品 ： 主要为毛坯平层产品，主流层高均在3M以上 在售公寓项 目皆为毛坯平层公寓，层高均比住宅产品高 ，公摊面积为29%左右 ，户型改造性强 ，注重空间周正。 项目 产品 建筑 楼栋 房型 层高 建筑 层数 梯户比 装修 烟道 燃气 中央 新风 公摊 户型 户型 面积 形态 数 高度 空调 系统 亮点 缺点 一室一卫/ 可改造性强 ， 41-75 2梯12户/ 公摊大 ， 荣盛东方府 ㎡ 平层公寓 1栋 两室一卫/ 3米 47m 15层 5梯36户 毛坯 有 有 无 无 31% 面积跨越大 ， 层高较低 两室两卫 可选择性强 梯户比较低 ， 43-48 3梯17户/ 户型较不 美的梧桐庄园 ㎡ 平层公寓 2栋 一室一卫 3.3米 96m 22层 4梯18户 毛坯 无 无 无 无 28% 面积大 ，户数 周正 少 ，更舒适 42-65 层高较高 ，公 梯户比较 福星龙庭尚府 ㎡ 平层公寓 2栋 一室一卫 3.3米 65m 18层 4梯20户 毛坯 无 无 无 无 25% 摊小 高 平层公寓改造 性强 ，可改造 层高低 ， 巴陵正荣府 35㎡ 平层公寓 1栋 一室一卫 3.1米 70m 21层 3梯32户 毛坯 无 无 无 无 30% 成酒店、商铺 梯户比低 等 42-55 君尚理想城 ㎡ 平层公寓 1栋 一室一卫 —— —— —— —— 毛坯 无 无 无 无 — —— —— 42-44 48m 15层 公摊小 ，得房 梯户比高 ， 融创环球中心 ㎡ 平层公寓 2栋 一室一卫 3.3米 32m 11层 4梯26户 毛坯 有 有 无 无 24% 率高 面积较小 友阿国际广场 45-60 LOFT+平 4栋 一室一卫 LOFT5.6米 248m 50层 4梯16户 毛坯 有 无 有 （部 无 35% 层高5.6米更宜 开间窄仅 ㎡ 层公寓 分） 居 3.3/3.5米 55-75 祥源城市之光 ㎡ 住宅公寓 4栋 —— —— 待定 —— —— 待定 待定 有 无 28% —— —— 42-44 南湖壹号2期 ㎡ Loft公寓 —— —— —— 待定 —— —— 待定 待定 待定 待定 —— —— —— 公寓价值传播聚焦核心地段&红利规划 公寓/价值点 ： 在售热点公寓项目价值为享受城芯核心地段资源&高铁东站规划红利 ， 住宅价格 与住宅 截止2022年9月6号 项 目 核心价值点 均价 （元） 月均流速 客户描摹 （元） 溢价 （元） 网签套数 （套） 荣盛东方府 岳阳品牌影响力 ，紧靠金鹗山城区地段 ，临重点小 毛坯5500 8000 -1800 53 0-1套/月 业主自购30% ，附近企业员 学东方红小学、三甲医院一医院南院等配套醇熟 近三个月0 工及投资 友阿国际广场 位于步行街中心地段 ，靠近临5A级岳阳楼景区、 毛坯12000 —— —— 2075 —— 享受过中心地段红利投资客 享受三甲医院一医院等城市核心资源 占70% ，散客投资30% 祥源城市之光 城芯地段 ，自带16.8万方商业街区，生活便利 ，住 —— 9000 —— —— —— —— 宅性公寓，配套学校 ，民水民电 地处中心地段 ，临全国连锁医院爱尔眼科医院、市 毛坯6500 君尚理想城 级文化公园金鹗山公园等 (首开10000) —— —— 225 7套/月 以本地投资客为主 上市品牌影响力 ，配套150M超高层 ，品质感强 ， 北控岳州府 —— —— —— —— —— —— 圈层质素较高 中心地段 ，临市级文化公园金鹗山公园，一站式配 利都中环名座 —— —— —— —— —— —— 套醇熟等 巴陵正荣府 一站式醇熟配套、临主干道昭示性强 ，位于八字门 毛坯5200 7300 2100 43 5套/月 本地散客投资客户居多 ，自 中心地段 ，人流量大 ，人气热 ， 住客户20% 美的梧桐庄园 项 目口碑较高 ，项 目整体较有品质 ，紧邻岳阳东站 ， 毛坯6000 6500 -500 469 31套/月 业主老带新较多 ，且酒店整 政府规划红利高地 ，区域流动人口多 (首开7500) 层购买 ，以妇幼、城投办公 为主 福星龙庭尚府 自带1.4万方风情商业街 ，三级甲等市儿童医院， 毛坯5500 6300 -800 160 5套/月 以大客户整层购买为主 ，散 配套醇熟 ，紧邻岳阳东站 ，城市规划高地 客购买为辅 融创环球中心 江南三大名湖之一南湖一线湖景，临城市级主干道 ， 毛坯7300 8000 -700 6 —— —— 交通便利 ，通达全城 整体项 目较为高端 ，圈层质素高 ，临国家4A级景 南湖壹号2期 区圣安寺、江南三大名湖之一南湖 ，景观资源丰富， —— —— —— —— —— —— 宜居属性强 岳阳公寓市场 5大市场特征 两级分化 溢价有限 功能混乱 规划红利板块 ，去化流速快 住宅跳水严重 ，公 寓溢 商住混用 ，租金低 ，投 价有限 资回报率一般 投资信心不足 依赖大客户 公寓产品烂尾 ，开发商推迟 大客户去化快 ，散卖艰难 推售 01 公寓市场表现两级分化严重 ，依赖外来流动人口 在售热点项 目6个 ，公寓去化流速呈现两极分化 高铁板块 ：配套+政策加持 ，流动人口多 岳阳东站、三荷机场、岳阳体育中心、岳阳妇幼保健院、东站中学、 梅溪港公园等配套给区域带来大量流动人口 荣盛东方府 岳阳中心板块 福星龙庭尚府 地 配 祥源城市之光 流速快 高铁板块 配 段 套 流速一般 北控岳州府 美的梧桐庄园 政 套 中心板块 ：地段+配套 ，流动人口多 策 中心城区配套完善 ，靠近岳阳楼等旅游区域 ，城区流动人口多 ，商 业产品有较大消费空间，流速快 配 南湖壹号套 湖滨板块 ：配套待完善 ，流动人口少 湖滨板块 规 流速慢 划 湖滨区域规划待完善 ，新兴洞庭湖旅游度假区势能较弱 ，区域 中 大量新开发楼盘 ，无商业&产业支持 ，流动人口少 02 住宅价格持续下跌。
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