土地稀缺、土地价格高怎么办？株洲想了个妙招……
《株洲日报》2022年6月2日04版截图
不再拘泥于“土地使用权年限50年期”，企业可按照自身需求，选择拿地的年限档次
“土地稀缺、土地价格高”，成为不少企业尤其是中小企业的“痛点”。如何科学有效地管理利用有限的土地、助推制造业高质量发展，成为摆在城市发展面前的一个课题。
近年来，我市创新推进工业用地弹性出让试点工作，以差异化的供地方式满足市场多样化的用地需求，提高土地供给的质量和效率。
目前，我市已在省级以上园区推行工业用地弹性供应。图为天元区新马工业园。记者/谢慧 摄
工业用地弹性出让的新模式之一，是在原有一次性出让土地使用权年限50年期的基础上，我市对工业用地出让新增10、15、20、25和30年期五个档位。
另外一种，是先租后让，即把土地供应分为租赁和出让两个阶段，目前推出的是30年期先租后让，其中租赁期为1到5年，一般不超过10年，出让期限为30年减去实际租赁期后的剩余年限。第三种是工业用地租赁，租赁年限为10年、15年或20年。
“把工业用地出让比作卖衣服。过去只有50年期这一个‘尺码’，不管合不合身，还只能一次性付款。没得选。”市自然资源和规划局相关负责人这样比喻，在推行工业用地弹性出让后，不但提供了多个“尺码”供选择，而且可租可售，甚至租售结合。
早在2006年，国家就出台了政策，要求工业用地实行招拍挂出让，其出让年限蕞高为50年，而这个“50年”就自然沿用下来。
“实际上，大部分工业企业的生命周期都到不了50年。”一位业内人士分析道，企业在经过15到20年的发展，随着外部环境的变化，许多工业企业就会因产业升级、结构调整而关、停、并、转。“实行土地弹性出让，让企业可以综合考虑产业前景、设备和资金等因素，合理选择出让年限。”他补充道。
对于一些新产业、新项目来说，土地成本占用较多的初期资金，是制约企业快速发展的一个重要因素。
株洲高科集团相关负责人向记者算了一笔账，过去，以50年期为例，某企业需要60亩地，按40万元每亩计算，需要花费2400万元。现在，企业可以根据自身发展需求购买工业用地，以30年期计算，政府将按70%的价格出让土地，总计可以节约720万元的前期投入。
目前，我市工业用地一次性出让可分为五个档次弹性供应，从10年期到30年期，分别可按25%、36%、47%、60%、70%的原地价出让。在前期投资时，企业可以根据发展周期来按“量”取舍。
在“弘宇抓具”总经理费玉祥看来，工业用地弹性出让不但降低了企业的初始成本，还能长期改善企业资产负债表。“我们公司建设用地就是采取了30年出让年限的模式。”
“由于种种原因，以前的工业用地领域呈现出一种怪象：一边是土地指标紧缺，优质项目无地可用；一边是部分土地闲置，利用效率低。”市资规局相关负责人说。
50年出让工业用地使用权有它的弊端。一方面，那些生命周期已结束的企业仍拥有较长年限的土地使用权，造成土地闲置；另一方面，政府可供的工业用地资源将面临匮乏，造成结构性工业用地供需矛盾，成为制约地区经济持续高效发展的瓶颈。
比如，某家企业买断长达50年的土地使用权，在土地开发强度、投资强度、亩均产出等土地利用效率和效益得不到有效控制的情况下，会导致利用方式的粗放，不利于土地节约集约利用。
和一次性50年出让期限相比，土地弹性出让的灵活性对后续监管提出了挑战。上个月，株洲市自然资源和规划局出台了《进一步加强株洲市本级国有建设用地批后监管工作制度》（下称《制度》），直指我市批而未用、闲置和低效利用土地现象。
《制度》的出台，明确了从上级部门依法批准为国有建设用地到建设项目竣工验收期间，对用地单位的土地开发利用情况进行全程监督管理。从供地后到建设项目竣工验收为止，其间所有事情都要管。“批后监管链条的各个环节密不透风，真正实现了全过程监管。”上述负责人介绍。
随着经济的发展和城市化进程的加快，我国土地资源紧缺与社会经济发展的矛盾日益突出。特别是在用地紧张的城市，随着产业加快转型，一些落后产业已明显不适应城市的发展需求，但由于原土地出让年期为50年的关系，尚未到期的土地因多种因素难以实现产业升级。
“实际上，大部分工业企业的生命周期都到不了50年。”某业内人士的这一番话实则道出了大部分工业用地的现况，50年“一刀切”，企业走了，地只能闲在那里。土地虽然出让成功，但是其后的利用效率不高也是浪费。
我市土地节约集约利用水平与全省其他地市相比，仍然有很大的进步空间。为此，各园区积极创新并陆续推行工业用地弹性年期出让制度，以缓解出让年期与企业生命周期之间不匹配所带来的负面影响。而随着我市工业用地弹性供应的推行，将有效在源头把好土地节约集约利用的“口子”。
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